北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张某诉称，两被告系夫妻关系，我与二被告系亲家关系。2011年，我预在北京买一套房屋，但是因为是外地人，暂时不具备购房资格，二被告系北京户口，有购房资格，所以原、被告商量决定我买房，借用两被告的名义，登记在刘某名下。于是在2011年8月1日原被告三人签订了借名买房的“协议书”。约定被告将身份证出借给我，用于购买涉案房屋，由被告与北京某地产公司签订房屋买卖合同及地下室使用权转让合同，我支付涉案房屋的购房全款;待2015年1月，被告应积极配合我，将房屋过户至我名下;被告办理产权登记后不得利用涉案房屋从事任何活动。2011年8月10日，原被告按约定购买了涉案房屋。涉案房屋交付后，我进行装修后，一直居住至今。2015年1月份，我要求被告配合办理过户手续时，被告突然反悔。我认为此房系我以被告刘某名义购买，故我享有涉案房屋的所有权。现双方协商不成。故诉至贵院，现诉讼请求：1、请求确认北京市海淀区某小区涉诉房屋所有权归我所有;2、本案诉讼费由二被告承担。

　　2、被告辩称

　　刘某、李某辩称，同意原告的诉讼请求，原告所述均为事实，我们没有占有房子的意图，房子确实是原告出钱购买的，登记在刘某名下，同意过户给原告。

　　二、法院查明

　　2011年8月1日，张某(甲方)与刘某(乙方)签订协议书一份，载明：就甲方借用乙方身份证购买位于北京市海淀区某小区涉诉房屋事宜，在协商一致基础上达成协议，一、乙方同意将其身份证出借给甲方，用于购买上述房屋，并由乙方与北京某地产公司签订房屋买卖合同及地下室使用权转让合同，房屋交付后，由甲方负责装修，并实际居住，房屋产权手续暂时登记在乙方名下，待2015年1月份，乙方应积极配合甲方将房屋的产权手续过户至甲方名下。二、房屋的实际产权人为甲方，甲方已将购房全款8435238元一次付清，甲方对该房屋享有法律规定的不动产权利人对不动产享有的一切权益。三、乙方将房屋产权登记手续办理完毕后，不得利用该房屋从事任何活动，直至将房屋产权登记手续过户至甲方名下。四、乙方若违反协议第三条的规定，视为违约，应向甲方退还上述全部购房款，并赔偿由此给甲方造成的其他损失。上述协议刘某之夫李某也在落款处签字。

　　庭审中，张艳艳未能提交房屋所有权证书的原件，同时认可上述房屋存在抵押贷款。

　　三、法院判决

　　驳回张某全部请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　从不动产的登记制度而言，登记是物权的公示方法，它具备的仅仅是物权的正确推定效力，并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时，就不能根据登记来判断所有权的归属，而应认定实际权利人为房屋所有者。从法律物权与事实物权的关系而言，在不涉及第三人的利益时，从公平正义的角度看，应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言，实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则，依照协议约定，实际购房人应为房屋的所有权人。

　　出资人即“实际产权人”，由于在产证上没有署名，面对三类风险，即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户，包括产权人(即被借名人)将房产设置抵押权，亲属之间无书面协议，房价暴涨后，被借名人主张房产实际归其所有，借名人出资为借贷或赠与，产权人(即被借名人)离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割，产权人(即被借名人)因法律问题被法院查封房产等。

　　通过庭审证据的审查分析，可以确认张某由于购房资格受限，借用刘某名义购买房屋，其自行支付了购房款，且双方就房屋的权属、使用、过户等事宜达成协议，但争议房屋系以刘某名义购买并以该房屋作为抵押申请贷款，此事实可以通过双方均不能提交房产证原件得到印证。现房屋存在他项权利，在贷款未获清偿、抵押登记手续未注销前，法院不能确认某小区涉诉房屋所有权归张某所有，否则影响房屋按揭形成的他人利益，故张某诉求不符合法律规定，法院应当予以驳回。