北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　温某称，我与被告签订的《房屋买卖合同》是我们真实的意思表示，是合法有效的。应当按照该协议全面履行。涉案房屋是荆某的，合同主体适格，并且荆某已接受了我支付的定金，应视为认可买卖合同并积极履行。

　　2、被告辩称

　　荆某辩称：其对房屋出售不知情，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。

　　同意一审判决，不同意温某的上诉请求。

　　二、法院查明

　　2015年的3月4日，温某、荆某签订《房屋买卖合同》。该合同约定：荆某把坐落于北京市的xx号涉案房屋出售给温某(以下简称：涉案房屋)，房屋价款112万元;付款方式为给付购房定金36万元，剩下的余款76万元整在办理完房屋过户手续当日由乙方一次性交齐，同时双方办理相关过户手续，已交定金自动转为房款，甲方不得以任何理由拖延过户时间，否则视同甲方违约;甲方保证在三个月内过户到乙方名下，三个月内将房屋交付乙方，甲方违约，双倍返还乙方定金。

　　另查明：涉案房屋于2013年10月6日抵押给xx银行，抵押贷款108万元;2014年8月17日抵押给杨某某，抵押贷款90万元。

　　又查明：荆某与李某于2005年8月29日结婚、2013年7月31日补发结婚证、2013年8月3日离婚;温某当庭提供由李某交付其荆某与李某的2014年8月20日补发的结婚证系伪造;荆某身份证复印件上注明用于担保。

　　二审中，温某称双方交易价格并非显失公平;并提交电费单据及电卡，用于证明涉案房屋已交付使用，温某系合法占有使用该房屋。荆某不认可双方交易价格并非显失公平称其不具有合法依据;认为温某居住房屋理应承担水电费，与本案无关联性。

　　另查明：李某、荆某于2013年8月3日协议离婚，约定涉案房屋归荆某所有。因荆某未履行与案外人之间生效法律文书所确定的给付义务，涉案房屋已于2017年5月6日、2017年9月28日被北京市xx区人民法院予以查封。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回温某的全部诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案的争议焦点是温某、荆某之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

　　合同在性质上属于原始证据、直接证据。房屋价款是房屋买卖中的核心要素，温某与产权人荆某于2015年的3月4日所签订的《房屋买卖合同》具备房屋买卖所应约定的主要条款内容，不存在无效情形，温某也已通过提供该《房屋买卖合同》，完成了其主张双方之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任。并且在《房屋买卖合同》签订后，涉案房屋即由温某实际居住，荆某也未曾就该房屋主张过任何权利。所以认定双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。于法有据，法院支持。

　　但是在本案中，涉案房屋目前处于司法查封的状态，无法办理产权转移登记手续，故温某要求荆某继续履行《房屋买卖合同》、协助办理产权过户手续的上诉请求，存在客观不能履行的情形，法院无法支持。