房屋被拆除,如何维权?
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  • 2019-01-09

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  秦某称,1998年7月27日,我通过认识的人的介绍与对方签订了《房屋买卖协议书》,约定我将位于北京市的涉案院落的三间北房及院落卖给对方,对方卖房款4万元。签订协议之后,对方依约向我支付了购房款,我将房屋及院落交付给对方。但是按法律规定,对方并非是村民,非农村集体经济组织成员,是无权购买村集体土地上的房屋的,因此我们双方签订的《房屋买卖协议书》应为无效,故现我诉至法院。


  2、被告辩称


  包某辩称,二十多年前,我跟相识的李某,说过想买房的事,让她帮忙找人。但我并没有购买过秦某的房屋和院落,也没有与秦某签订过《房屋买卖协议书》,故我不同意对方的全部诉讼请求。


  二、法院查明


  秦某与闫某某系夫妻,二人生育一子闫某某1。秦某原系北京市某村村民,后来在1980年转为非农业户籍,户籍地址为现北京市xx区。包某系非农业户籍。


  涉案院落的土地使用者(户主)为秦某,建房时间为1952年。


  1997年7月18日,涉案院落所在村出具《房产证明》,内容为,村民王某,北房三间、西房一间,宅院东西12.8米,南北17米,土地归国家集体所有,房屋产权归王某所有。包某以上述《房产证明》主张涉案院落和房屋所占土地属于国有。


  本案中,秦某向本院提交显示签订时间为1998年7月27日的《买卖房屋协议书》,其中卖房户主处有“王某”签名,买房户主处有“包某”签名,内容为买卖双方在相互理解、平等自愿的基础上,达成协议。卖方自愿将涉案院落和房屋卖给包某,卖房的价格为肆万元整,买卖双方在协议生效后必须都要严格遵守,不得反悔。卖方在收到买方的钱后三日内将房子交付包某。内容下方买房人处签名为空,卖房人及亲属处有“王某、王某1、王某2、王某3”的签名。秦某称,上述提到的《买卖房屋协议书》有原件两份,因包某未拿走应由其持有的那一份,故两份原件均由其持有。


  包某不认可《买卖房屋协议书》的真实性,表示其从未与秦某签订过《买卖房屋协议书》,对此包某申请笔迹鉴定,经本院委托,司法鉴定所经鉴定,确认《买卖房屋协议书》中包某的签名字迹与样本中包某的签名字迹是同一人所写。


  另,秦某主张,包某支付购房款4万元之后,其将涉案房屋交付包某,包某于1999年以秦某的名义取得审批,对涉案房屋进行了翻建。秦某就其主张的包某对于房屋进行翻建的事实,提交了1999年建房批示一份及1999年7月12日的《住房责任书》一份,其中建房批示载明户主为王某,家庭人口为户主王某,闫某某、闫某某1,原有房屋北房4间、西房1间,总建筑面积46平方米,建房理由为房子年老失修漏雨,住着危险,批准翻扩建住房4间、辅住用房3间、辅住用房3间,总建筑面积155.5平方米。包某对于秦某的上述事实主张及相应证据均不予认可,坚持主张其从未购买和翻建过涉案房屋。


  本案在诉讼中,村委会于2017年11月28日发布公告,进行腾退改造项目,涉案房屋位于腾退范围内。本院与村委会核实,确认涉案房屋现已拆除。


  三、法院判决


  秦某与包某于1998年7月27日签订的《买卖房屋协议书》无效;


  驳回秦某的其他诉讼请求。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为:


  农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。


  宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与集体经济组织成员特定的身份关系相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。


  在本案中,包某虽一直否认曾经就购买涉案房屋与秦某签订上述的《买卖房屋协议书》,但经司法鉴定,《买卖房屋协议书》确由包某签名确认。包某并非村民,并不是集体经济组织的成员,其与秦某就购买涉案房屋所签订的《买卖房屋协议书》,违反了法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定,应当是无效的。于法有据,法院予以支持。


  无效的合同自始就没有法律约束力。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。


  本案中,涉案房屋因为进行腾退改造项目,现已被拆除,已经无返还的现实可能,所以对于秦某要求返还涉案房屋及院落的诉讼请求,已无现实可能性,法院不予支持。


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