北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　秦某称，1998年7月27日，我通过认识的人的介绍与对方签订了《房屋买卖协议书》，约定我将位于北京市的涉案院落的三间北房及院落卖给对方，对方卖房款4万元。签订协议之后，对方依约向我支付了购房款，我将房屋及院落交付给对方。但是按法律规定，对方并非是村民，非农村集体经济组织成员，是无权购买村集体土地上的房屋的，因此我们双方签订的《房屋买卖协议书》应为无效，故现我诉至法院。

　　2、被告辩称

　　包某辩称，二十多年前，我跟相识的李某，说过想买房的事，让她帮忙找人。但我并没有购买过秦某的房屋和院落，也没有与秦某签订过《房屋买卖协议书》，故我不同意对方的全部诉讼请求。

　　二、法院查明

　　秦某与闫某某系夫妻，二人生育一子闫某某1。秦某原系北京市某村村民，后来在1980年转为非农业户籍，户籍地址为现北京市xx区。包某系非农业户籍。

　　涉案院落的土地使用者(户主)为秦某，建房时间为1952年。

　　1997年7月18日，涉案院落所在村出具《房产证明》，内容为，村民王某，北房三间、西房一间，宅院东西12.8米，南北17米，土地归国家集体所有，房屋产权归王某所有。包某以上述《房产证明》主张涉案院落和房屋所占土地属于国有。

　　本案中，秦某向本院提交显示签订时间为1998年7月27日的《买卖房屋协议书》，其中卖房户主处有“王某”签名，买房户主处有“包某”签名，内容为买卖双方在相互理解、平等自愿的基础上，达成协议。卖方自愿将涉案院落和房屋卖给包某，卖房的价格为肆万元整，买卖双方在协议生效后必须都要严格遵守，不得反悔。卖方在收到买方的钱后三日内将房子交付包某。内容下方买房人处签名为空，卖房人及亲属处有“王某、王某1、王某2、王某3”的签名。秦某称，上述提到的《买卖房屋协议书》有原件两份，因包某未拿走应由其持有的那一份，故两份原件均由其持有。

　　包某不认可《买卖房屋协议书》的真实性，表示其从未与秦某签订过《买卖房屋协议书》，对此包某申请笔迹鉴定，经本院委托，司法鉴定所经鉴定，确认《买卖房屋协议书》中包某的签名字迹与样本中包某的签名字迹是同一人所写。

　　另，秦某主张，包某支付购房款4万元之后，其将涉案房屋交付包某，包某于1999年以秦某的名义取得审批，对涉案房屋进行了翻建。秦某就其主张的包某对于房屋进行翻建的事实，提交了1999年建房批示一份及1999年7月12日的《住房责任书》一份，其中建房批示载明户主为王某，家庭人口为户主王某，闫某某、闫某某1，原有房屋北房4间、西房1间，总建筑面积46平方米，建房理由为房子年老失修漏雨，住着危险，批准翻扩建住房4间、辅住用房3间、辅住用房3间，总建筑面积155.5平方米。包某对于秦某的上述事实主张及相应证据均不予认可，坚持主张其从未购买和翻建过涉案房屋。

　　本案在诉讼中，村委会于2017年11月28日发布公告，进行腾退改造项目，涉案房屋位于腾退范围内。本院与村委会核实，确认涉案房屋现已拆除。

　　三、法院判决

　　秦某与包某于1998年7月27日签订的《买卖房屋协议书》无效;

　　驳回秦某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。

　　宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与集体经济组织成员特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

　　在本案中，包某虽一直否认曾经就购买涉案房屋与秦某签订上述的《买卖房屋协议书》，但经司法鉴定，《买卖房屋协议书》确由包某签名确认。包某并非村民，并不是集体经济组织的成员，其与秦某就购买涉案房屋所签订的《买卖房屋协议书》，违反了法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，应当是无效的。于法有据，法院予以支持。

　　无效的合同自始就没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。

　　本案中，涉案房屋因为进行腾退改造项目，现已被拆除，已经无返还的现实可能，所以对于秦某要求返还涉案房屋及院落的诉讼请求，已无现实可能性，法院不予支持。