北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告杨某诉称，2016年9月24日，原、被告经某公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的房屋售予被告，并详细约定房屋价款、过户时间等双方权利义务。签订合同当日，被告向原告交付购房定金50000元。按照合同约定双方应于2016年11月30日到房管部门办理过户手续，但原告及居间方联系被告办理产权过户手续时，被告以居间方存在欺诈为由拒绝办理。因此向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》;2、被告支付原告违约金125000元。

　　2、被告辩称

　　被告宋某辩称;同意解除合同，但不同意承担违约金，并向法院提出反诉：1、请求确认反诉原告与反诉被告及第三人签订的房屋买卖居间合同无效。2、请求判令反诉被告向反诉原告返还定金5万元，第三人承担连带责任;3、请求判令反诉第三人向反诉原告返还中介服务费1万元，并向反诉原告赔偿买卖房屋价格差额10万元。4、请求判令第三人向反诉原告支付三倍中介费3万元。5、本案反诉受理费用由反诉被告、第三人承担。事实与理由：1、被告并不存在违约行为，之所以被告不同意去房管部门签订房屋买卖协议，是因为居间方告知被告因合同约定价款1250000元已超过房管部门指导价，无法按照此价格在房管部门签订房产买卖协议，并要求被告在资金监管之外另行给付原告300000元购房款。被告认为在资金监管之外另付房款安全无法得到保障，故不同意，所以被告不存在违约行为。2、原告为被告出具的定金收条明确约定被告不购买房屋承担的违约责任为不退还购房定金，故本案原告无权要求被告承担违约金。3、本案居间方确存在欺诈行为，但导致合同未能履行的原因系合同约定的价格超过房管部门指导价，而双方对付款方式未能协商一致，因此合同解除的原因不能归结原、被告双方，原告应将定金返还被告。

　　原告杨某对被告宋某反诉请求答辩称：被告未按合同履行义务，应当承担违约责任，因此不同意返回定金。

　　第三人述称，同意原告诉讼请求，认为双方订立的居间合同是合法有效的，不同意被告的反诉请求。

　　二、法院查明

　　2016年9月24日，原、被告经某公司居间介绍签订《房屋买卖居间合同》一份，约定原告将房屋售予被告，成交价格为1250000元，被告于2016年9月24日向原告交付购房定金50000元，双方同意并承诺于2016年11月30日前到房管部门订立房屋买卖协议，被告承诺于2016年11月30日前将该房屋首付款(以银行要求为准)存入资金监管账户，剩余房款由被告申请银行贷款(若该房屋资金监管价格低于本合同实际成交价格，被告则应当日向原告补足所差房款，含定金)。合同签订当日，被告给付原告购房定金50000元，原、被告签署房屋买卖定金收款凭证一份，内容为：“今收到宋某购房定金人民币50000元，购房人与售房人双方协商一致该房屋成交价格为1250000元，双方协商于2016年11月30日前到不动产登记中心签订房产买卖协议。如在此期间购房人宋某不购买此房屋，售房人杨某有权不退还定金;如售房人杨某不出售给购房人宋某，该房产则按合同进行赔付违约金。”

　　双方对于未能按照合同约定日期于2016年11月30日前到房管部门签订房产买卖协议的原因存在争议，对此，根据原、被告当庭陈述及原告提供的证据，法院认定如下：原、被告签订涉案房屋买卖合同后，在合同约定的去房管部门签订房产买卖协议日期前，经居间方及原告联系，被告以合同无效为由拒绝继续履行合同。

　　三、法院判决

　　1、解除原告杨某(反诉被告)与被告宋某(反诉原告)签订的《房屋买卖合同》

　　2、驳回原告(反诉被告)杨某的其他诉讼请求;

　　3、驳回被告(反诉原告)宋某对原告杨某的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，原、被告双方在第三人居间情况下，自愿订立房屋买卖合同，确立双方权利义务，构成房屋买卖民事法律关系。在合同履行过程中，双方发生争议，根据双方当事人争议的事实，确定以下为双方当事人争议的焦点：一、原、被告双方订立的《房屋买卖居间合同》是否合法有效。二、原、被告双方当事人订立的《房屋买卖居间合同》是否应当继续履行。三、原、被告双方当事人在《房屋买卖居间合同》履行中的违约行为及违约责任的承担。

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。该规定中的法律是指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律、“行政法规”是指国务院颁布的规定，命令条例等行政法规。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定：“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性规定、行政规章为依据。被告以此为由请求认定合同无效，于法无据，法院不予支持。

　　原、被告均表示同意解除合同，双方就解除合同能够达成一致意见，并且不违反法律规定，法院予以确认。即原告杨某与被告宋某于2016年9月24日订立的《房屋买卖合同》被双方当事人解除。

　　原、被告双方当事人在《房屋买卖居间合同》履行中的违约行为及违约责任的承担。

　　原、被告订立合同后，被告以合同无效为由拒绝履行合同，其行为应认定为违反合同约定的行为，构成违约。依据合同的约定“双方协商于2016年11月30日前到不动房登记中心签订房产买卖协议，如在此期间购房人宋某不购买此房屋，售房人杨某有权不退还定金;如售房人吴光德不出售给购房人宋某，则按合同赔偿违约金”。据此，被告应按约定承担违约责任，即原告有权拒绝退还定金。

　　关于原告要求被告支付违约金125000元。靳律师认为：原被告就违约责任进行了两次约定，第一次在《房屋买卖居间合同》中约定“双方同意任何一方违约将赔付违约金为总房款的30%;第二次是在第一次订立之后给付定金时约定：”如在此期间购房人宋某不购买此房，售房人吴光德有权不退还定金;如售房人杨某不出售购房人宋某，则按合同进行赔付违约金”，第二次约定应视为就双方违约的重新约定，应按此履行。即对原告请求被告违约金125000的请求不予支持。原告在合同履行过程中不存在违约行为，故反诉原告宋某请求反诉被告返还或给付定金5万的请求，法院不予支持。

　　原、被告及第三人于2016年9月24日订立的《房屋买卖居间合同》是各方当事人在平等自愿基础上订立的，其合同本身具有房屋买卖和合同居间双重法律关系，本案原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉确立本案的诉讼范围为房屋买卖法律关系，被告与第三人之间的居间合同法律关系所涉及的争议，当事人可另行解决，故被告宋某及第三人的请求不予支持。