北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告李某诉称，经被告某公司介绍，原告购买被告李某某楼房一所，该房屋登记在王某名下，被告李某某称其系委托人，负责该房屋全部事宜。2017年3月31日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将房屋以80万元价款出售给原告，当日交付定金5万元整，其余房款于4月16日前到房管部门订立房屋买卖协议时交付(其他详见合同)。合同签订后，原告交给被告定金5万元，被告给原告出具了收条，被告某公司盖章予以证明。同时，被告某公司收取原告中介费7500元。翌日，原告得知政府下发有关文件，该文件对非本市人员购买本市楼房必须保证缴够两年社保，鉴于原告未在本市缴纳社保，故属于禁止购买之列，故双方所签合同已经不能履行。原告找二被告返还上述款项遭恶意拒绝，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告向法院起诉提出上述诉讼请求。请求法院判决：1、判令被告李某某立即返还原告定金10万元，赔偿误工费等损失5500元;2、判令被告某公司赔偿原告经济损失，即中介费7500元。

　　2、被告辩称

　　被告李某某辩称，签订合同当日，除原告外还有另一个购买此房的客户，但原告执意购买此房，被告某公司也不让李某某离开，强行让李某某与原告签订了涉诉房屋之买卖合同，强行成交。后本市出台房屋限购政策，原告在本市无购房资格，要求被告退还定金。因为原告的强行购房行为影响了涉诉房屋的交易，给被告造成了经济损失，故本被告仅同意退还原告2万元。

　　被告某公司辩称，被告某公司带着原告看房，并签订了房屋买卖合同，已经为原告提供了中介服务，故不同意原告的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2017年3月22日，本案涉诉房屋所有权人王某、董某与被告李某某签订委托书，约定：由被告李某某全权代理王某、董某出售本案涉诉房屋，委托期限2017年3月22日至2018年3月21日。2017年4月1日，公证处对上述委托手续予以公证。

　　2017年3月31日，经被告某公司介绍，被告李某某就本案涉诉房屋与原告签订了《房屋买卖合同》，约定：王某(售房人、甲方)将自己所有的本案涉诉房屋卖给原告(购房人，乙方)，价款80万元，乙方在2017年3月31日前向甲方交付该房屋定金5万元，甲乙双方于2017年4月16日前到房管部门订立房屋买卖协议，乙方于2017年4月16日前付给甲方该房屋剩余房款75万元，同时甲方配合乙方去房管部门过户。……同时，该协议还约定了双方的其他权利义务。协议签订后，原告于当日给付被告李某某定金5万元，给付被告某公司信息费7500元。2017年4月1日，政府颁布了关于本市房屋限购政策。原告李某不是本市居民，依据上述限购政策，原告在本市购房不符合条件。此后，原告找二被告退还定金及信息费未果，故原告来院起诉。

　　三、法院判决

　　1、被告李某某返还原告李某定金人民币2万元。

　　2、被告某公司返还原告李某中介费人民币3750元。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　首先，关于本案涉诉房屋买卖协议的履行问题。在2017年4月1日，政府颁布了关于本市房屋限购政策。原告李某不是本市居民，依据该限购政策，原告在本市购房不符合条件，导致上述房屋买卖协议不能继续履行，故应当解除上述房屋买卖协议，终止履行。

　　其次，关于定金是否返还的问题。依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，因本市颁布了关于本市房屋限购政策，导致王某与原告在2017年3月31日签订的《房屋买卖协议》不能继续履行，并不是双方的违约行为造成，依据诚实信用及公平原则，王某应当返还原告给付的购房定金。

　　再次，关于定金返还主体及数额问题。如前所述，王某与被告李某某之间系委托合同关系。依据相关法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。也就是说，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。据此，被告李某某代理王某与原告签订的《房屋买卖协议》解除、终止履行后，返还定金的责任应由委托人王某承担，不应由受托人李某某承担，故李某某不是本案适格主体。但被告李某某同意返还原告2万元，对此则应予以支持;诉讼中，经法院就本案诉讼主体问题对原告进行释明，原告仍坚持请求受托人即被告李某某承担全部定金的返还责任，理由不足，故法院对超出的部分不予支持。

　　最后，关于原告请求的误工费损失问题和中介费问题。如前所述，因本市颁布了关于本市房屋限购政策，导致王某与原告在2017年3月31日签订的《房屋买卖协议》不能继续履行，并不是双方的违约行为造成，且被告李某某不是本案适格主体，李某某也不同意原告的此项请求，故原告请求被告李某某赔偿原告误工费损失，理由不足，法院不予支持。2017年3月31日，经被告某公司介绍，被告李某某就本案涉诉房屋与原告签订了《房屋买卖合同》，被告某公司为双方提供了一定的中介服务。但因本市颁布了关于本市房屋限购政策，导致王某与原告在2017年3月31日签订的《房屋买卖协议》不能继续履行，被告某公司为双方提供的中介服务没有全部完成，故依据公平原则，被告某公司应当适当返还原告给付的中介费，至于返还数额法院酌情考虑。