北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　一审原告姜某诉称胡某一直否认其违约，主观过错明显;违约程度严重。其一家的户口也是在2017年9月16日才迁出，晚于合同约定8个多月。案外人李某的户口仍在涉案房屋中，迁出时间也未知，该事实属于胡某长期违约;我主张的违约金也并不高。

　　不同意一审被告胡某的上诉请求及事实理由，坚持我方的上诉请求和事实理由。

　　一审原告姜某向一审法院起诉请求：一审被告胡某支付迟延迁出户籍违约金30万元。

　　2、被告辩称

　　一审被告胡某辩称：不同意姜某的上诉请求，签合同时，关于户籍的约定我没细看，不清楚。2017年11月以后，姜某发现户籍有问题，通过中介联系我们，我们才知道李某的户籍在涉案房屋内。我出卖房屋的时候并不知情。2007年我从李某处购买涉案房屋，当时合同中没有约定户籍的内容，我们的户籍顺利迁入，我们也不清楚李某户籍的事情。我们知道后一直积极协调李某，李某承诺2年内迁出。

　　一审被告胡某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姜某一审的诉讼请求，或者发回重审。户籍的问题并不影响姜某的户籍迁入，姜某没有损失，故不应得到赔偿;李某的户籍问题我们一直不知情，知情之后一直积极地解决;姜某曾默许我方迁出户口的时间可以延长，不影响其迁入即可，却在房屋出售很长时间后起诉，致使我违约时间长，其与中介合作欺诈我。

　　二、法院查明

　　2016年5月4日，胡某与姜某签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人胡某向买受人姜某出售北京市西城区房屋(以下简称涉案房屋);成交价格390万元;出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续;如因出卖人自身原因未如期户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

　　合同签订后，姜某已付清全部购房款，涉案房屋所有权于2016年7月27日转移登记至姜某名下。

　　2017年9月16日，胡某及其丈夫何某、女儿何小某的户籍迁出涉案房屋。

　　审理中，胡某认可案外人李某户籍仍未迁出涉案房屋并称其系自李某处购买涉案房屋。

　　姜某称因胡某迟延迁出户籍，已违约，其已降低违约金计算标准主张违约金。胡某称其未办理原有户籍迁出手续并未影响姜某的户籍迁入，认为姜某主张的违约金标准过高。

　　诉讼中，经姜某申请，法院于2018年1月22日作出查封、冻结、扣押胡某名下价值15万元的财产的裁定。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　胡某于判决生效之日起十日内向姜某支付违约金七万元

　　驳回姜某的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　姜某与胡某签订的房屋买卖合同依法成立，且系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行，合同当事人一方未依约履行的，应承担相应违约责任。双方在合同中明确约定了户口迁出的相关问题，也约定了相应的违约责任。双方都应按约定履行责任和义务。胡某未依照约定的时间迁出户口也应当按照约定承担相应违约责任。姜某要求胡某支付的违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

　　涉案房屋中遗留的李某的户籍情况，必定会对于姜某对房屋的处分、收益等相关权利造成影响，胡某对李某在涉案房屋的户口情况的失察应归责为其自身原因，故胡某的相关上诉意见，于法无据，法院不予支持。

　　关于违约金的数额，若约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审中，胡某曾主张的违约金标准过高。一审法院结合未迁出户籍人员李某的情况和姜某关于损失的举证情况，对合同中约定的违约金予以酌减，酌定胡某向姜某支付违约金7万元。于法有据，法院予以支持。对姜某上诉主张的15万元违约金，于法无据，法院不予支持。