北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　李某诉称：2006年6月10日原、被告签订北京市商品房预售合同，原告购买了某城商业中心宣武区涉事房屋，合同约定：“出卖人应当在2007年6月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金”。同时还约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行存款利率给付利息。”现合同约定的日期均已逾期，被告未能履行上述义务，原告多次催告，被告置之不理，无奈，现原告诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。

　　2、被告辩称

　　某公司辩称：同意解除合同。合同解除房屋自然退还。我们同意退还购房款。违约金和利息只能选择一个，大小产权证办理有先后顺序。希望退还房款后当日原告配合办理解除合同备案手续。

　　二、法院查明

　　2006年6月10日，李某(买受人)与某公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，合同约定李某购买某公司开发的宣武区涉事房屋，房屋总价款105 000元。该合同第二十条产权登记第(一)款初始登记约定，出卖人应当在2007年6月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金……;第(二)款转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……;2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。2006年6月5日，李某向某公司支付购房款105 000元，某公司将涉案房屋交付李某，现某公司尚未取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。

　　三、法院判决

　　1、解除李某与北京某房地产开发有限公司于二〇〇六年六月十日签订的《北京市商品房预售合同》。

　　2、本判决生效之日起十日内，北京某房地产开发有限公司返还李某购房款105 000元。

　　3、本判决生效之日起十日内，北京某房地产开发有限公司支付李某逾期取得商品房所在楼栋的权属证明违约金105元。

　　4、本判决生效之日起十日内，北京某房地产开发有限公司支付李某利息(以105 000元为基数，自二〇〇七年六月一日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期二年期定期存款利率计算)。

　　5、李某在收到本判决第二项、第三项、第四项全部款项之日起十日内将涉事房屋退还给北京某房地产开发有限公司。

　　6、李某在收到本判决第二项、第三项、第四项全部款项之日起十日内协助北京某房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》的预售登记备案解除手续。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　李某与某公司签订的《北京市商品房预售合同》，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据合同法的自愿原则，第一，订不订立合同自愿，当事人依自己意愿自主决定是否签订合同;第二，与谁订合同自愿，在签订合同时，有权选择对方当事人;第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定;第四，在合同履行过程中，当事人可以协议补充、协议变更有关内容;第五，双方也可以协议解除合同;第六，可以约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。总之，只要不违背法律、行政法规强制性的规定，合同当事人有权自愿决定。但是，合同依法成立生效以后，对当事人就具有了法律约束力。所谓法律约束力，就是说，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同，在不按照合同的约定行事要承担违约责任。某公司未在约定的期限内取得涉案房屋所在楼栋的权属证明及办理房屋权属转移登记，已构成违约，现李某以此为由，要求某公司解除合同并退还全部已付房款，理由正当，应予以支持。合同中对于逾期取得商品房所在楼栋权属证明及逾期办理房屋权属证书的违约责任分别进行了约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在过高情形，故李某要求某公司支付违约金及利息的诉讼请求，符合合同约定，应予以支持。合同解除后，李某应将涉案房屋退还给某公司，李某主动要求退还房屋的诉讼请求，并无不当，应予以支持。合同解除后，李某应当协助某公司办理商品房预售合同登记备案的解除手续。