北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2014年7月，刘某、张某诉称，我们的女婿周某与周某某系姐弟关系。2010年，周某某经摇号取得801号房屋的购买权;由于周某某无购房资金，2011年，周某某与我们及我们的女儿李某萌协商将该购房资格转让给我们，由我们出资购买该房屋，待该房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续，为此我们支付周某某3万元转让费;2011年4月，我们和女儿李某萌及周某某共同去选房，并通过我们的努力将原购房指标两居室换成了三居室;

　　2011年5月5日，我们向房地产司支付了首付款151087元，并随后同周某某办理了住房公积金贷款手续，到中国农业银行开通了银行账号用于还贷;我们于2011年7月至2013年12月期间共还贷86810元;2013年7月，房地产公司通知我们入住，2013年7月20日，我们办理了该房屋的入住手续，并支付了房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税等共计33289.53元，随后又支付担保服务费1680元;办理入住手续后，我们对该房屋进行了装修，共支出装修款118900元;2013年10月装修完工后入住。

　　2014年年初，女儿李某萌与女婿周某发生矛盾，周某某以诸多理由单方撕毁与我们之前达成的协议并要求我们搬离该房屋，且拒不退还我们已经支付的各项费用。为维护自身合法权益，特起诉至法院请求：1.判令周某某返还我二人支付的801号房屋的购房款237897元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、物业费2691.27元、产权代办费500元、产权登记费80元、印花税5元、担保服务费1680元、网费2495元、房屋面积差价款5839元;2.判令周某某返还我二人支出的801号房屋的装饰装修费118900元;3.判令周某某返还我二人支付的801号房屋的两限房指标费3万元;4.判令周某某赔偿我二人为801号房屋安置家用电器损失7224元(包含空调2950元、空调安装费255元、洗衣机4019元);5.判令周某某赔偿我二人购买房屋差价损失20万元;以上共计632070.53元。诉讼费用由周某某承担。

　　2、被告辩称

　　周某某辩称：不同意刘某、张某的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。关于第一项诉讼请求，刘某、张某主张的237897元的购房款，我有证据证明主要的购买款是我弟周某代我支付的;物业费2691.27元应由权利享受人自行支付，不应由我承担;网费的答辩意见同物业费;刘某、张某主张的其他各项费用是因刘某、张某与我之间存在债权债务关系，是用应由刘某、张某偿还给我的费用支付的相关款项。

　　关于第二项诉讼请求，金额为118900元的装饰装修款发票的开票单位是商贸公司，并非是有资质的装修公司，所以仅同意赔偿其装修损失7万元。

　　对于第三项诉讼请求不予认可，我与刘某、张某之间不存在转让房屋关系，刘某、张某也未向我支付3万元转让费。

　　关于第四项诉讼请求，空调、洗衣机等家电，刘某、张某腾退房屋时可以一并搬离，不同意赔偿任何损失。

　　关于第五项诉讼请求，刘某、张某没有权利向我主张房屋差价款，因为双方之间不存在转让合同关系，我也不存在违约的情况，所以不同意支付房屋差价款。我仅可以申请一次两限房，所以不可能将所申请的房屋以3万元的价格出卖掉。

　　二、法院查明

　　李某萌和周某于2011年9月13日登记结婚。

　　诉讼中，双方均表示801号房屋尚未取得房屋所有权证书。周某某已另案起诉要求刘某、张某腾退房屋并支付房屋使用费。

　　法院审理期间，刘某、张某向法院提交了《北京市商品房预售合同》(复印件)、801号房屋首付款发票、担保服务费发票、银行存折及银行存款凭单、《北京市商品房预售合同》补充协议(原件)及房屋面积差价款发票、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、中信新城-中信悦海苑收款明细单、农业银行刷卡凭单、房屋产权委托代办协议、收据、装饰装修施工合同、装修费发票、银行存折、银行交易明细、报警出警录像、购物清单(客户姓名为李某萌)、安装辅材收费凭证、入住通知等证据用以证明房屋系其借用周某某之名购买且其购买后实际居住，其支付了房屋的购房首付款、房屋差价款、部分贷款还款、担保服务费、专项维修基金、税费、物业费、产权代办费、产权登记费、装修费等各项费用。

　　周某某向法院提交了选房须知、《北京市商品房预售合同》(原件)、购房首付款发票(复印件)、贷款付款发票(复印件)、交通银行的取款凭证、周某某父母的取款凭证、《北京市居民供热采暖合同》、农业银行存折、住房公积金个人账号登记存折(复印件)、声明、民事判决书、开庭笔录、企业信息等证据用以反驳刘某、张某的诉讼主张，并证明房屋由其购买，不存在“借名买房”的事实。

　　关于刘某、张某主张的装饰装修损失，双方均同意由周某某支付刘某、张某折价款7万元。关于房屋首付款问题，双方均确认首付款系由周某的银行卡刷卡支付，但刘某、张某主张首付款是其实际支付的，只是将钱转到了周某银行卡账户中支付的;而周某某主张周某是代自己向中信新城公司支付的。关于房屋贷款偿还问题，双方均确认刘某、张某偿还房屋购房贷款截止于2014年2月，自2014年3月起的购房贷款系由周某某偿还。

　　关于刘某、张某提交的报警出警录像，双方均确认录像中的人物有刘某、李某萌、周某某、周某某之夫王×1、王×1之母王×2。在录像中，刘某及李某萌多次提及刘某、张某借周某某的两限房购房指标购买了房屋并支付了相应款项，在民警向周某某询问刘某及李某萌所述是否属实时，周某某之夫王×1对此予以认可，周某某未予表态;在刘某述及：“我同意给房，……，但你得给我钱，……，四五十万呢”，周某某反驳道：“一共这房三十多万，他非要四五十万”。对此，周某某的解释是当时她已经起诉李某萌腾房了，本来李某萌还欠她钱，刘某、张某他们是没有损失的。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)周某某返还刘某、张某支付的首付款，房屋差价款，购房贷款，房屋专项维修资金，契税、产权代办费、担保服务费，以上各项费用共计二十七万零五百七十五元二角六分;

　　2)周某某支付刘某、张某房屋装饰装修费折价款七万元;

　　3)周某某补偿刘某、张某房屋损失十万元;

　　4)驳回刘某、张某的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　根据查明的事实，本案首先要确认刘某、张某与周某某针对房屋是否存在“借名买房”关系。因双方对是否存在“借名买房”关系各执一词，基于双方存在特殊的身份关系，结合刘某、张某持有房屋相关的大部分原始凭证，对房屋进行装修居住至今，购房后一直偿还房贷至2014年2月，出警录像中周某某和其夫王×1的表现，以及周某某对上述情况均未能作出合理解释等因素，本院综合考虑以上因素，确认双方存在“借名买房”关系。因刘某、张某是房屋的实际购房人，故该房屋的首付款及2014年2月之前的购房贷款均应视为刘某、张某支付，至于周某某所抗辩的房屋首付款系周某支付及曾借给周某、李某萌款项的问题，各方可另行解决。

　　限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。

　　本案中，刘某、张某借用周某某的名义购买了房屋，该“借名买房”行为违反了相关政策、法规的规定，损害了社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘某、张某与周某某明知限价商品房交易存在上述限制和规定仍进行“借名买房”行为，双方对此均存在过错，均应各自承担相应责任。现刘某、张某要求周某某返还购房出资并赔偿损失，法院依据相关证据、标准及双方在诉讼中的意见，判决周某某返还刘某、张某涉案房屋首付款151087元、房屋差价款5839元、购房贷款86710元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、产权代办费500元、担保服务费1680元，周某某向刘某、张某支付房屋装饰装修费7万元，系正确的。

　　关于刘某、张某要求周某某赔偿购买房屋的差价损失问题，因房屋不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，因此，无法通过专业公司评估确定其回购价格。对此，原审法院综合考虑房屋的性质、升值情况、双方已支付购房款的比例和双方的过错程度，结合当前其他性质房屋增值远大于存款利息及周某某先行反悔的事实，根据公平原则，酌定周某某向刘某、张某支付补偿款10万元，并无不当，法院应予维持。