北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　白某诉称：我是中国某单位退休人员，与陈某系母子关系。2009年10月30日，某单位根据我的职务、工龄、部龄等经某单位房管处审核分配给我位于北京市朝阳区801号两居室一套。该房屋性质为限价房，因我已办理退休手续，为方便办理贷款手续，经部房管处同意，以陈某的名义签订购房合同，我支付了购房的定金、首付款及契税、维修基金和其后的按揭等全部费用。

　　陈某和肖某于2010年2月11日登记结婚，2013年5月17日办理了离婚手续。2014年7月，我得知他们在离婚协议书中将该房屋作为夫妻共同财产进行了分割，我认为他们的行为侵害了我的财产权益，为此诉至法院，请求判令肖某和陈某于2013年5月17日所签订的《离婚协议书》中第三条第一款关于房屋的内容无效。

　　2、被告辩称

　　肖某辩称：我和陈某的离婚协议中各项内容均系我们离婚时的真实意思表示，该约定也经过了民政部门法定备案程序，不涉及效力的问题，因此白某的诉讼请求理应被驳回。房屋是限价商品房，之所以登记在陈某名下是经过法定程序的，我和陈某支付了房贷，交了契税。根据建委的文件规定，限价商品房在夫妻之间可以做出约定，并且可以根据约定进行变更登记，所以我们之间关于房屋的约定不违反法律和政策的规定。在我们离婚过程中陈某属于过错方，应该对我进行照顾，并不是被逼无奈，双方离婚协议签订后一直在履行。白某和陈某是母子关系，有共同利益，这种情况下，双方在本案中所提的意见及证据应该由法院严格审查，特别是白某给陈某出具的承诺书，其效力是存在疑问的。

　　陈某辩称：同意白某的诉讼请求。2009年购房时我还不认识肖某，我们不可能一起申请。该房屋是我母亲白某经过某单位照顾分到的房子，这种取得方式是经过公示的。当时因为其是退休职工，不好办贷款，才通过我的名义办理贷款。首付款25万元全是由白某支付的，后续各种费用都是白某将钱给我由我来还贷款。我和肖某离婚时在同一单位，因肖某不同意离婚，我为了离婚才在肖某要求下签的离婚协议书。房屋不是我们的，在婚姻法中明确写明，房屋由父母出资购买的不属于夫妻共同财产，所以离婚协议书中说房屋是夫妻共同财产是不对的，我们都没有权利分割房屋。

　　二、法院查明

　　房屋的付款情况为：首付款25.39467万元均由白某支付，其中于2009年11月17日通过银行转账支付20万元，某公司于2010年4月7日和4月13日分别开具了首付款的购房款发票;2010年11月29日，陈某和肖某作为借款人与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订《住房公积金贷款借款合同》，向该行贷款36万元用于支付房屋的剩余购房款。另查，房屋的装修款亦系由白某支付。房屋于2013年8月5日取得房屋所有权证，登记在陈某名下。

　　经白某申请，法院前往某单位基建房管处对房屋的情况进行调查，该处副处长陈述称：“白某以前是某单位下属幼儿园老师，已退休，房子是某单位与北京市有关部门协调后，对部里以前住房未达标的老职工通过工龄、部龄、住房面积未达标数额等排序之后按照该顺序给予相应的选房资格，因为×小区的房子属于限价商品房，有选房资格并且排序排到的职工才能实际选房，在其选房之后，由某单位向其开具“某单位职工购买限价房临时凭单”，凭此凭单到开发商处办理购房手续。因为部分职工已退休，无法办理贷款，经某单位与基建房管处协商，确定将无法办理贷款的购房职工的名字改为其家人的名字，并由某单位同意出具相应的证明，其中就包括将白某的名字变更为其子陈某。白某的工龄、部龄和住房未达标面积只是作为确认分房顺序时计分的因素，并未进行相应的折价或优惠。”

　　肖某认可白某在购房时起到了协调作用，但买房、还贷都是其和陈某在进行。白某另提交陈某向其出具的“承诺书”一份，内容为为：权利人和承诺人为母子关系，白某为某单位退休职工，2009年10月30日经某单位房管处审核分配给白某限价房一套，地址在：北京市朝阳区801号，因白某退休无法办理贷款手续，以陈某名义购房方便办理贷款手续，允许陈某在该房屋中居住，但白某时该房产的实际拥有人，负担购房首付款及其他费用。陈某承诺此房子产权归白某所有，不得擅自处置该房产。“承诺书”下方所署日期为2009年11月8日。肖某对该“承诺书”的形成时间有异议，认为是白某和陈某为了本案诉讼而书写的，二人有直接的利害关系，对其合法性和证明目的均不认可。

　　庭审中，肖某认可房屋的购房款及装修款系白某支付，但其认为白某出钱系对其和陈某的赠与，白某对此不认可。经询，白某称其和陈某均不符合北京市有关限价商品房的申请条件，房屋交付首付款的时间在2009年11月，签订预售合同是在2010年10月，且首付款和装修款均由其支付，能够说明房屋系其单位的福利。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　肖某和陈某签订的《离婚协议》第三条中关于房屋的约定内容无效。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第七条关于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产的规定，其适用需父母有赠与意愿。本案中，白某否认其有赠与意愿，且无证据表明其有赠与意愿，故其支付首付款以陈某名义购买争议房屋，不能视为对陈某的赠与。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)第十五条规定当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，房屋虽由白某支付首付款购买，且使用了其工龄利益，但房屋权益实际上由陈某与肖某享有，且无证据表明白某向陈某支付房屋贷款，因此不符合借名买房的特征，而白某与陈某关于借名买房约定的真实性亦无法确定，因此无法认定白某与陈某之间存在借名买房关系。

　　《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。有证据证明登记人以外的其他人为真正权利人或享有权利份额的，可否定不动产权属证书记载的权利人的权利。《物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。依据某单位开具的“某单位职工购买限价房临时凭单”及某单位基建房管处副处长李×在接受原审法院调查时陈述的意见，争议房产的申请人为白某，购买使用了白某的工龄、部龄，属于白某的职工福利，而肖某关于争议房屋系其与二人婚后申请的上诉意见没有证据支持。且白某对房屋的购买支付了首付款，白某的出资和工龄利益使其成为争议房屋的共同购买人，其对争议房屋享有份额。

　　《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《合同法》第五十一条规定的无权处分，既包括无处分权人处分他人财产的情形，也包括处分权受限制的共有人处分共有物的情形。本案中无证据表明陈某与肖某签订离婚协议时征求了白某的意见，因此二人约定将房屋归肖某所有应属无效，但肖某如认为己方利益受损，可另行主张权利。