北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　马某荣诉称：马某荣与陈某原系夫妻关系，于1989年8月22日结婚，于2011年5月6日离婚。马某荣与陈某婚姻关系存续期间，陈某于2009年11月27日通过房地产公司公司与刘某签订了房屋买卖居间协议书，明确了刘某将北京市石景山区201室房屋卖给陈某。同时陈某与刘某又于2009年11月28日签订了北京市存量房屋买卖合同，确定了双方对北京市石景山区201室房屋的买卖关系。

　　陈某在继续履行上述房屋买卖合同的过程中，为了达到其违法的个人目的，与陈过及刘某串通签订补充协议，将陈某购买的上述房屋名义购房人变更为陈过，并约定以陈过作为名义购房人向房屋管理部门登记备案并过户。事实上北京市石景山区201室房屋的购房款均是陈某支付，陈某是实际购买人，陈过只是名义购房人。此符合借名买房法律规定。

　　综上，马某荣认为，陈某在与马某荣夫妻关系存续期间，作为实际购房人所购买的房屋应属于马某荣与陈某的共同财产，作为被借名的陈过应履行将其名下房屋过户至陈某和马某荣名下的义务。而陈某等人的串通行为亦给马某荣造成了一定的精神损失，理应赔偿。诉讼请求：1、依法确认石景山区201室房屋归马某荣与陈某共同所有;2、陈过履行变更登记义务，将石景山区201室房屋变更登记至马某荣、陈某名下，将房屋登记变更为马某荣和陈某共同共有;3、要求陈过、陈某、刘某承担过错赔偿责任，连带赔偿马某荣经济损失1万元。

　　2、被告辩称

　　陈某辩称：马某荣诉求无理。陈过、陈某、刘某没有恶意串通，当时签协议委托了房地产公司。卖房子的背景，是2009年9月份陈某和马某荣就不在一起居住了，后来就起诉离婚了。后来陈过到北京，就涉及到住的问题。

　　当时和刘某联系时也和刘某说过真正买房人是陈过。陈过买房办手续后，也在北京生活居住，和陈某无关。当时联系刘某时，刘某说不能一房卖二主，所以就有了补充协议。后来陈某就没再管这事，都是陈过在做。恶意串通不符合真实情况。购房款不是陈某支付的。补充协议的158万房款是陈过自己贷款。房款也是陈过支付给刘某的，房屋与陈某无关。

　　二、法院查明

　　2004年10月11日，刘某取得房屋所有权证书。

　　2009年11月27日，陈某(甲方、购买方)、经纪公司(乙方、居间方)、刘某(丙方、出售方)签订房屋买卖及居间协议书。

　　2009年12月16日，陈过(买受人)与刘某(出卖人)签订网签存量房屋买卖合同。

　　2009年12月28日，陈某(乙方)与刘某(甲方)、陈过(新购买人)签订补充协议，载明：乙方购买甲方房屋，成交价格为158万元。原购买人陈某现改成陈过。陈过以银行贷款形式支付甲方刘某房款97万元。甲乙双方按照网签价格122万元办理过户手续。后陈过成为房屋所有权人。

　　庭审时，马某荣主张房屋为马某荣与陈某夫妻关系存续期间购买，陈过与陈某间为借名买房关系，系陈某为转移夫妻共同财产而为。就此主张，马某荣提供了如下证据：

　　2012年12月7日，物业管理公司出具的证明，载明：陈某在房屋居住，居住时间自2009年12月至今，连续在本小区居住满1年以上。2012年12月7日，北京市石景山区居民委员会出具的证明，载明：陈某在房屋居住，根据物业提供的证明，居住时间自2009年12月至今，连续在本小区居住满1年以上。

　　马某荣自房地产公司取得的：2009年11月29日陈某交纳贷款服务费、过户服务费佣金及咨询代书的收款收据、2010年4月1日安平交纳装修保证金、装修电梯使用费的收据、2010年3月28日刘某交纳物业费、陈过交纳物业费、2011年8月20日陈某交纳物业费的收据、契税缴款书。马某荣称陈过签字的物业费收据实为陈某代签。

　　陈某、陈过、安平的银行账户流水明细。马某荣主张通过上述明细，可以认定三人存在转移资金的行为，实际房款为陈某出资。

　　对于马某荣上述主张，陈某予以否认，称其仅为陈过购房的代理人，其向陈过账户转账仅为其向陈过借款。安平与陈过系朋友关系，二人之间的行为不清楚。

　　安平在原审法院组织的谈话中表示，陈过2009年底来北京工作。对于原审法院询问陈过来北京工作后与安平是否有经济往来、陈过买房的钱款怎么凑齐、陈某与安平间的经济往来、陈某账户部分钱款从安平账户转来等事实，安平拒绝陈述解释说明。

　　刘某表示其仅为出售人，对于上述情况不清楚。

　　二审法院另查明，2009年9月后，陈某将工资存入安平帐户。房屋买卖合同签订后，陈某支付刘某定金1万元。2009年12月6日，陈某通过安平账户向陈过转款59万元。2009年12月8日，陈某通过陈过账户向刘某支付59万元。2011年9月13日，陈某向陈过转款335000元;2011年12月5日，陈某向陈过转款10万元。此外，住房贷款结清前的每月贷款系陈某通过安平账户转给陈过。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)陈过、陈某配合马某荣将201号房屋所有权人登记变更为马某荣与陈某共同共有;

　　2)驳回马某荣的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。在具备一定条件后可以上市进行交易。本案中，刘某并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格，房屋虽性质为经济适用住房，但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满五年，房屋所在的房屋交易管理部门对于房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见，且房屋已经明确可以上市过户给陈过。房屋已经具备上市交易的条件。

　　而实际出资购房人与名义房屋所有权登记人之间可以是书面协议形式，也可以是口头协议形式达成协议。具体至本案中，首先，综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据、房屋买卖合同及补充协议签订情况等方面，依据签订付款协议，以及陈过、陈某之间款项移转及特殊身份关系，综合考虑马某荣与陈某的离婚纠纷情况，及对于双方合同关系的解释，可以认定陈某与陈过之间存在实际出资购房人与名义房屋所有权登记人的关系，具有上述性质。

　　其次，综合考虑房屋买卖合同及补充协议中载明的房屋购买人，以及购买人变更为陈过与陈某、马某荣开始发生离婚纠纷的时间节点，综合各当事人之间钱款转移的事实，认定陈某与陈过存在上述行为更为合理，且更为符合一般社会经验法则及商业交易常理。

　　最后，陈某辩称其仅为陈过代理人签订买卖合同的答辩意见，则陈某完全可以在签订合同时写明购买人为陈过，其为代理人，而不必直接写明其为购买人。且按照其陈述，当时陈过已经身处北京，不必要委托他人签订购房合同。陈某辩称向陈过转账系借款，回到老家就由陈过父亲偿还的答辩意见，亦因陈过父亲完全可以直接向陈过转账而无需借款，且其主张借款并无相应证据支持，而不能得到法院采纳。此外，陈某的当庭陈述前后存在多处重大矛盾之处，且与一般社会经验法则相悖。

　　综合以上分析，法院认定陈某存在夫妻关系存续期间恶意转移夫妻共同财产的行为，其与陈过存在实际出资购房人与名义房屋所有权登记人的关系，即借名买房关系，陈某实际为房屋的出资购买人及实际房屋所有权人。

　　而上述房屋的购买发生于夫妻关系存续期间，故应当认定为夫妻共同财产。而现借名人的共有权人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，属于确认之诉，本案中不予支持。现马某荣作为借名人的共有权人，可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。因此陈过应当履行变更登记义务，将房屋变更登记至马某荣、陈某名下，将房屋登记变更为马某荣和陈某共同共有。至于马某荣主张陈过、陈某、刘某承担过错赔偿责任的诉讼请求，因无事实及法律依据，法院不予支持。