北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　刘某诉称：刘某斌、杨某系夫妻关系，分别是刘某的舅舅和舅妈。2006年3月12日，因刘某斌、杨某名下的44号的房屋被依法拆迁，刘某斌、杨某获得了购买607房屋的指标。但因刘某斌、杨某没有经济能力购买该房屋，于是刘某与刘某斌、杨某口头约定，由刘某全额出资购买该房屋，暂时登记在刘某斌名下，该房屋的所有权归刘某，刘某斌、杨某不对该房屋主张任何权利，待该房屋符合过户条件时，刘某斌、杨某应当配合刘某办理将该房屋过户到刘某名下的全部手续。

　　2006年12月26日，刘某以刘某斌名义与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，以全款人民币197319.1元的价格购买了607房屋，双方达成一致后，刘某于2006年12月26日将该房屋购房款全部支付给了房地产公司。2007年7月22日，刘某接到入住通知后，刘某与房地产公司办理了交接，刘某收了房。此后，刘某对房屋进行装修并入住。并且该房屋的维修基金、土地出让金、契税、产权代办费、装修费、有线电视入网费、收视费、物业费、取暖费、燃气费、垃圾清运费等所有税费均由刘某承担。2008年10月24日，刘某拿到该房屋的所有权证。

　　2009年4月25日，刘某斌、杨某向刘某出具一份声明，进一步明确了该房屋属于刘某全额出资购买的事实。根据双方约定，刘某斌、杨某应配合刘某办理将该房屋过户到刘某名下的手续，但刘某斌、杨某至今尚未配合，导致刘某无法将房屋变更登记在刘某名下。刘某认为刘某与刘某斌、杨某之间的约定对双方具有法律约束力，刘某斌、杨某不予配合的行为违反了双方约定，违反了诚实信用原则，严重侵害了刘某的合法权益。故提起诉讼，请求：1、判令刘某斌、杨某协助刘某办理607房屋所有权变更登记到刘某名下的全部手续;2、本案诉讼费由刘某斌、杨某承担。

　　2、被告辩称

　　刘某斌、杨某辩称：刘某斌、杨某与刘某不存在口头约定，指标当时也没有给刘某，当时是与刘某的母亲刘某霞存在约定，因为是姐弟关系，刘某霞全额出资购买房屋，此后这些费用都是刘某霞支付，这个房屋也由刘某霞居住、管理。2015年10月12日，刘某霞没有在北京，刘某强行撬开房屋，刘某霞知道后报警两次，这个房屋现在由刘某控制。刘某进入房屋后把购买房屋所有的票据和生活用品据为己有，刘某看到其母亲的日记后向其母亲的同事散播，还威胁母亲，导致其母亲现在生病。不认可刘某出资的事实，刘某是刘某霞的养女，不是亲生子女，刘某母亲只有这一个养女，刘某起诉的事实和客观事实不符，不同意刘某的诉讼请求。

　　第三人述称：

　　刘某霞述称：不同意刘某的诉讼请求，购房款是我陆陆续续给刘某的，刘某一直没有工作。

　　二、法院查明

　　2006年刘某斌、杨某因拆迁取得经济适用房的购买资格。2006年12月26日，刘某斌(买受人)与房地产公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人将北京市801号房屋以197319元的价格出售给买受人。2006年12月26日的两张银联刷卡记录显示尾号为1601的卡于当日支付房款130000元，尾号为7934的银行卡于当日支付房款67319元。庭审中，杨某作为证人出庭作证，称其于2006年12月曾借款13万元给刘某用于买房，借款已于2007年还清。刘某斌、杨某认可自己并未支付房款，但认为房款由第三人刘某霞支付。刘某霞称房屋由其出资购买，但无法说清支付的具体时间、数额、支付方式，也未提供任何证据证明出资情况。

　　2007年10月，房屋办理了入住手续，并于2007年至2008年期间交纳了公共维修基金、装修管理服务费、产权证书代办费、补缴地价款等费用。2007年10月21日的房款发票显示该房屋的最终价格为198061元。刘某斌、杨某认可其未支付过装修费和相关税费，称所有税费加装修费由刘某霞支付。

　　2008年10月24日，房屋办理了房屋所有权证书，登记地址为607，登记所有权人为刘某斌，房屋性质为经济适用房。

　　2009年4月25日，刘某斌、杨某出具声明一份，内容为“本人声明607号居室面积74.74平米，是由我外甥女刘某全款出资购买的，今后此房一切事宜委托刘某全权处理，包括此房产权过户、买卖交易、居住等出现的全部问题。其他人无权办理。”。

　　另查，现房屋的原始购房合同、刷卡记录、购房发票、房屋所有权证书等购房手续及入住通知书、验收清单等入住手续均由刘某持有。刘某斌、杨某及第三人称房屋相关资料原由刘某霞持有，刘某于2015年10月12日将房屋门锁撬开取得购房资料，刘某对此不予认可，称购房资料一直由其持有。被告举证的110接处警记录显示：2015年10月12日晚，刘某霞报警称607家庭纠纷，反馈情况为报警人称已自行协商解决。

　　再查，刘某的购房资格核验结果为初步核验通过。庭审中，刘某表示愿意承担房屋上市需要交纳的土地出让金。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　刘某斌、杨某协助刘某办理房屋所有权转移登记手续，将该房屋过户至刘某名下，土地出让金由刘某负担。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案的争议焦点是谁是房屋的出资人以及出资人与刘某斌、杨某是否形成借名买房合同关系。关于出资，刘某斌、杨某和刘某霞均主张房款及相关税费和装修系刘某霞出资，称刘某持有的购房手续系撬锁所得，但均未提供任何证据证明其主张。110接处警记录显示的内容并未提及纠纷内容系刘某撬锁取得购房资料，且显示已协商解决，不能证明刘某斌、杨某和第三人的主张。刘某霞无法说清出资的具体情况，结合声明、证人杨某的证言、刷卡凭证、北京银行个人业务银行综合确认单、工商银行交易明细及装饰装修管理手册，法院认为诉争房屋的购房款、相关的税费及装修均由刘某出资。

　　关于刘某与刘某斌、杨某是否形成借名买房合同关系，因房款系刘某直接向开发商支付，房屋交付后，由刘某出资进行了装修，刘某斌、杨某从未对房屋进行过占有、使用，结合相关购房资料均由刘某持有的事实，法院认为可以推定刘某与刘某斌、杨某双方已形成借名买房合同关系。关于借名买房合同的效力问题，因房屋的原始合同系2008年4月11日以前签订，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的借名买房合同不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现刘某在京具有购房资格，在庭审中也表示如果判决过户，则同意承担土地出让金，因此对刘某要求刘某斌、杨某办理房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持。