北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　王某诉称：2002年4月30日，王某与沈某签订了《房屋买卖协议》约定将北京市石景山区803号出售给沈某，并约定在国家政策允许的情况下办理过户手续。《房屋买卖协议》签订后王某与沈某依约支付房款并办理交房手续。由于该房是央产房。属于国家严格控制的，个人交易必须通过单位和国家央产房管理中心的同意。由于国家相关政策不允许转让。签订《房屋买卖协议》至今已达11年之久，房屋仍不能办理产权变更手续，合同根本目的已无法实现。

　　根据《合同法》相关规定，法院应当依法认定王某与沈某签订的《房屋买卖协议》解除，理由如下：一、由于国务院“新国五条”“新国八条”“新国十条”的出台和实施，尤其是：“国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(2011年1月25日)国办发((2011)1号文件)的出台，明确规定对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭不能再购房。”由于国家政策发生重大变化即法律上的情势变更，导致王某无法再购房。因此要求与沈某解除《房屋买卖协议》是符合法律规定的。

　　二、王某和沈某的《房屋买卖协议》多年来无法实现合同的根本目的。因此，2010年11月12日在石景山法院主持下，对王某和沈某的买卖房屋纠纷一案进行了调解，经调解双方协商达成一致意见和解决方案，双方同意再等三年(截止到2013年11月12日)，如果402医院依然不同意办理房屋过户手续，王某和沈某于2002年4月30日签订的《房屋买卖协议》将解除，双方在庭审笔录材料上签字。现在已经三年期满，402医院还是不同意办理过户手续，按照2010年11月12日的约定，法院应解除合同。

　　三、按《房屋买卖协议》规定沈某应每年要交给王某取暖费，但沈某从2008年到2013年连续六年都没有交给王某，构成违约。为维护王某的合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、判令解除王某与沈某于2002年4月30日签订的《房屋买卖协议》;2、沈某立即腾退房屋。

　　2、被告辩称

　　沈某辩称：王某夫妻多次诉讼解除合同，都被驳回。从2007年4月，王某在没有沟通的情况下，说沈某是给妹妹买的房为理由提起诉讼，后来王某撤诉。后来王某的爱人以买房不知道为由提起诉讼，被驳回，其上诉，中级法院维持原判，2009年3月王某的爱人提起再审，维持原判，2009年王某向沈某送达解除合同通知书，再次提出诉讼，被驳回。2011年11月王某信访。

　　针对王某的这次起诉，答辩理由：第一，关于提出购买第二套房子的问题，单位的住房没有备案登记，有此类住房的人都是不限购的，王某现在住的房子也是福利分房，不论王某现在的住房是什么性质，是否办理过户，都不影响他再次购房，而且《房屋买卖协议》是在政策出台前签订的。

　　第二，关于三年前在法院签订书面资料，当时协商三年后按国家政策行使，现在三年时间到了，并没有新的政策，现在没有出台明令说不能过户，所以还是允许在内部之间交易。

　　第三，2002年至2007年，王某每年跟沈某要取暖费，但都没有凭证，沈某考虑是同事关系，就按王某的报价支付了，此后未支付的原因是王某没有沟通，直接提出诉讼，且此后王某未出示取暖费凭证。如果有缴费凭证，沈某肯定支付费用。事实上医院一直没有收取取暖费，所以之前的取暖费应该退回。

　　第四，对于合同目的，双方的合同目的是因为当时王某需要钱，沈某需要房子，王某、沈某彼此得到了需要的东西，合同目的已经实现。是否过户不影响已达到的状态，我们现在只等政策允许过户，合同目的是可以实现的。另外，央产房政策是在2003年实行，我们的合同是2002年签订，即便执行此办法，也可以在内部职工内买卖，合同签订时没有约定过户时限，说明已经预见过户的时间不确定，只是说在国家政策允许时办理过户手续。同时明示今后无论发生什么情况，产权均属沈某。双方应按约定履行合同。房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，此协议不存在无效的情形，也不存在不可抗力的情况，调控政策不能成为毁约理由。故不同意王某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　本案审理过程中，法院工作人员前往清华大学玉泉医院行政管理处进行调查，其工作人员答复：因房屋产权属于个人，不反对交易，但为了管理方便，建议内部流通。目前尚不能办理过户，只能等待，至于等待具体时间不确定，需要和清华大学做进一步请示沟通。对此调查笔录，王某提出对行政管理处工作人员的答复不能代表单位意见。并申请向清华大学玉泉医院负责领导调查。

　　2014年9月12日，法院工作人员再次前往清华大学玉泉医院进行调查，清华大学玉泉医院负责人答复：房屋还没有在在京中央和国家机关住房交易办公室进行备案，但目前正在准备备案材料，何时备案没有明确的时间，关于备案的状态尚在讨论中。王某系清华大学玉泉医院退休职工，沈某系清华大学玉泉医院在职职工。

　　2014年9月3日，在京中央和国家机关住房交易办公室针对法院的协助调查函作出回复：房屋系央产房。依房屋产权单位认定，房屋为不宜上市出售住宅。依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，不宜上市出售住房可在原产权单位职工范围内进行交易。

　　庭审中，王某提供国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，其中第六条“……对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭……要暂停在本行政区域内向其售房。”。以证明影响其另行购房。并提交《中央在京单位已购公房上市出售指南》，其中第十九条载明：“哪些住房不宜公开上市出售?如何认定?在房改售房过程中，由于种种原因，一些不可售住房比如涉及国家安全、保密以及党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，也已向职工出售。考虑到中央和国家机关的一些单位和房产具有特殊性。诺允许其公开上市出售，势必影响该单位的政策工作秩序，造成不必要的隐患。因此，该类住房不宜公开上市出售。”。以证明房屋不能交易。

　　庭审中，沈某提供2003年的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，其中第八条规定“涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。”。沈某以此证明房屋并非不能交易。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回王某的诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案的争议焦点在于双方签订的《房屋买卖协议》是否应当解除。

　　通过法院的生效法律文书及王某、沈某当庭陈述，双方订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，双方订立协议的行为不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。

　　首先，王某、沈某订立协议后，沈某支付房款，王某交付了房屋，应依约协助沈某办理房屋过户手续，但双方协议中并未明确约定过户时间，而是约定“在国家政策允许的情况下，双方即到房产交易管理机关办理过户更名手续”，由此可见双方对合同过户时间的不确定性是有预期的。另根据向房屋所在单位及交易管理部门查明的事实及相关现行规定，目前房屋为不宜上市出售住宅，可在原产权单位职工范围内进行交易。故，对王某主张合同目的不能实现的抗辩理由，法院不予采信。

　　其次，所谓情势变更是指，签订合同时作为合同的基础或者其他客观情况发生了非当事人所料的正常变化，导致当事人的权利义务发生非正常变动，如果继续履行合同将会对一方当事人明显的不公平或者不能实现合同目的。本案中，王某主张(2011)1号通知的出台影响其另购房屋，王某作为出卖人，无论该影响是否成立均不影响本案协议的履行，且该通知并不必然导致双方无履约能力或继续履行协议对一方当事人显失公平，不属于情势变更，对此解除的理由，法院不予采信。

　　再次、关于2010年11月12日的谈话笔录，双方表示等三年看现行政策解决，而非明确约定了解除的条件，从谈话笔录文字及内容亦无法明确反映双方对于协议解除达成合意，故对此依据三年约定解除协议的理由，法院不予采信。

　　最后，协议中只约定由买受人支付取暖费，并未约定未交取暖费的违约责任，亦未约定未交取暖费系单方解除协议的条件，故以未交纳供暖费用为由要求解除的理由，不符合法律规定的解除条件，对此法院不予采信。综上，对王某要求解除协议及沈某腾退房屋的请求，法院均不予支持。