北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王琳、孔辉向一审法院起诉请求：1.判决继续履行双方于2015年12月30日签订的存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件，协助办理房屋所有权转移登记手续及缴纳税费的手续;2.王琳、孔辉将首付款74万元退还给孟凡，并通过公积金贷款方式支付剩余房款96万元;3.孟凡于房屋所有权转移登记手续完成之日起7日内将房屋腾退并交付给王琳、孔辉;4.孟凡赔偿王琳、孔辉延期办理过户手续违约金329800元(自2016年1月1日起至2016年7月14日止，每逾期一日按照总房款0.1%标准计算);5.孟凡负担本案一审诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告孟凡辩称：不同意原告诉称。本案存在不可抗力，孟凡要求在4月宣判生效后进行过户，符合常理，并无不可;王琳、孔辉未依法催告，存在过错;王琳、孔辉收到退款后未明确表示其要求继续履行合同并及时退款，通过微信可见王琳、孔辉意图“继续履行合同”时再退款，存在恶意;王琳、孔辉的权利得到保护，亦没有遭受损失(例如房价上涨的价差损失)，原告要求违约金明显过高，依法应予调整。

　　三、审理查明

　　经审理查明：王琳与孔辉系夫妻，孟凡是涉案房屋的所有权人。2015年12月30日，孟凡(出卖人)与王琳、孔辉(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孟凡将其名下的涉案房屋(建筑面积61.75平方米，未设定抵押)以170万元的价格出售给王琳、孔辉。合同第五条房屋权属转移登记约定，买卖双方同意，出卖人与买受人应于2016年3月30日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。合同第六条税、费相关约定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的有关规定缴纳各项税、费，交易过程中所产生的税费均由买受人承担。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续/或该房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。

　　同日，孟凡(出卖人，甲方)与王琳、孔辉(买受人，乙方)签订《补充协议》，甲乙双方同意，双方应于乙方批贷后3个工作日共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续;若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。同日，孟凡(甲方)与王琳、孔辉(乙方)签订《补充协议附件1》，约定甲方承诺此房是满五年唯一住房，交易过程中，如乙方未按合同约定履行义务，甲方收取乙方的定金不予退还。另甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定，因违约而造成的延期违约赔偿金比例为自签约之日起，至违约方实际支付赔偿款之日止，每日为总房款0.1%的比例。

　　2015年12月31日，王琳、孔辉向孟凡支付购房定金17万元，孟凡向王琳、孔辉出具了定金收据。

　　2016年3月10日、3月11日，王琳通过邮政特快专递方式向孟凡寄送《催促房屋过户通知》，督促孟凡办理房屋过户登记手续。2016年3月12日，孟凡通过微信告知王琳：你这两天总是让快递给我送什么东西是么?我现在不住在通州，最近单位的事情给我弄的焦头烂额，上次短信也好，电话也好，我都已经跟你说了，我这段时间很忙，得过些时间才能继续咱们的事情，如果你现在已经在维权准备走司法途径，那么最后的结果很可能是合同终止，无非就是按合同约定怎么赔付的问题了，你要是觉得你想要房子呢，那就请您等待，如果您想要赔偿呢，那您就走司法途径解决。

　　2016年3月20日，孟凡通过银行汇款(中国建设银行，卡号×××)转账方式将王琳、孔辉支付的购房首付款74万元退还给王琳，并将汇款账号×××予以挂失销户，同时孟凡将补充协议附件1中预留的中国银行账号×××亦予以挂失销户。

　　2016年4月25日，王琳、孔辉将孟凡退回的74万元首付款又通过银行汇款方式汇至孟凡在买卖合同中预留的账户，后王琳通过微信告知孟凡：前一段时间我们一直比较忙，而且我们一直想继续履行合同，所以今天我把你退回的74万元的首付款打入你合同中约定的建设银行×××的账号中，请你查收。但因孟凡将中国建设银行及中国银行的两个挂失注销，因此该笔款项又退回给王琳、孔辉。

　　一审另查，2015年6月20日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)的居间服务下，孟凡与王志伟签订《北京市存量房买卖合同》，约定孟凡将涉案出售给王志伟。2015年王志伟将孟凡起诉至法院，以孟凡不配合进行网签构成违约为由，要求解除双方签订的《北京市存量房房屋买卖合同》，孟凡支付违约金307600元，孟凡返还购房定金5万元、赔偿中介费33836元、履约服务费1537元及公证费1210元。孟凡提起反诉，以王志伟违约为由，反诉要求解除双方签订的买卖合同，并要求王志伟支付违约金307600元。法院经审理于2015年12月15日作出(2015)通民初字第19535号民事判决，判决解除双方签订的买卖合同及补充协议，驳回王志伟的其他诉讼请求，驳回孟凡的其他反诉请求。孟凡不服上述一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理于2016年4月作出(2016)京03民终5342号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

　　法院向北京住房公积金管理中心发出《协助函》，内容为：我院受理王琳、孔辉诉孟凡房屋买卖合同纠纷一案，买受人王琳向贵中心申请了住房公积金贷款96万元，用于支付涉案房屋的购房款，贵中心对王琳的住房公积金贷款申请及其他证明材料进行了审查，初步确认借款人王琳的贷款申请符合贷款条件。出卖人孟凡将留存在北京住房公积金管理中心的收款账户予以注销，因此孟凡无法接收贵中心的放款。若法院判决双方应当继续履行买卖合同，在出卖人孟凡不配合提供收款账户的情况下，法院建议由贵中心将王琳的住房公积金贷款96万元支付至通州区人民法院开立的账户，请贵中心对该建议的可行性予以回复!北京住房公积金管理中心针对法院的上述协助函出具《关于借款人王琳、孔辉贷款情况的复函》，内容为：经查，主借款人王琳(身份证号码：×××)共同借款人孔辉(身份证号码：×××)住房贷款房产地址为通州区云景东里12号楼×号，贷款金额960000元，如法院判决双方应当继续履行买卖合同，在出卖人孟凡不配合提供收款账户的情况下，我管理中心同意贵院的建议，将借款人王琳、孔辉的公积金贷款支付至北京市通州区人民法院开立的账户，需贵院提供已生效判决书及贵院账户的开户行户名、开户银行名称及开户行账号。

　　四、法院判决：

　　一、孟凡继续履行双方于2015年12月30日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议附件1;二、孟凡协助王琳、孔辉办理涉案房屋的产权转移登记手续及交易税费的交纳，于判决生效之日起10日内执行清;三、孟凡于涉案房屋产权转移登记手续完成之日起10日内，将涉案房屋腾退并交付给王琳、孔辉;四、王琳、孔辉将首付款74万元退回给孟凡(王琳、孔辉已将首付款支付至一审法院账户，孟凡可自该院领取该笔首付款);五、王琳、孔辉通过公积金贷款方式支付孟凡剩余房款96万元，孟凡提供必要协助，于判决生效之日起30日内执行清;六、驳回王琳、孔辉的其他诉讼请求。

　　五、北京房产律师靳双权点评

　　本律师认为，本案的上诉争议焦点有两个：1、出卖人孟凡是否存在违约行为;2、合同约定的违约金是否过高;

　　1、王琳、孔辉主张孟凡的违约行为表现为未依照合同约定办理过户登记手续。关于孟凡主张的不可抗力的两个理由，其一，孟凡在双方2016年3月16日的商谈中明确表述“忙归忙，也不至于抽不出时间去过户”;其二，涉案房屋的另案诉讼为孟凡与案外人之间解除合同以及支付违约金、赔偿损失等款项的诉讼，对本案涉及的办理房屋过户手续不构成法律上的障碍，亦与王琳、孔辉无关，均不构成不可抗力。故，孟凡以不可抗力为由主张其有权延期办理过户手续，无事实及法律依据。

　　依据本案查明的事实，双方就解除合同事宜未协商一致。孟凡主张依据补充协议附件1的约定“甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定”，其有权解除合同，王琳、孔辉不予认可，本律师认为，该约定系对违约金种类的约定，而非任意解除合同的约定，故孟凡以此为由主张其有权解除合同，事实及法律依据不足，本院不予采信。孟凡的上述行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。

　　2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”;第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方约定：“甲乙任意一方提出终止合同或未按合同约定执行，变相以各种理由终止合同，应向守约方支付违约赔偿金，赔偿金分为交易违约赔偿以及延期违约赔偿，交易终止违约赔偿的比例为已交纳首付款的双倍核定，因违约而造成的延期违约赔偿金比例为自签约之日起，至违约方实际支付赔偿款之日止，每日为总房款0.1%的比例”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，违约金标准系孟凡主动提出，且在合同履行中孟凡单方将其在买卖合同中预留的账户予以销户，对合同履行产生不利影响，但经判定，合同继续履行，涉案房屋的产权转移登记手续以及房款的支付等继续进行，且从签订合同2015年12月30日到2016年3月批贷完成期间，孟凡并无违约行为。结合上述事实，以王琳、孔辉的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、孟凡的过错程度以及王琳、孔辉的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，应当酌定孟凡支付延期办理过户手续违约金数额。