北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张凡诉称：请求法院判令1、李东、张娜返还张凡302号房屋购房款2180000元(包括：支付的房款1900000元、中介服务费111000元、房产交易费用169018.5元);2、李东、张娜支付张凡损失2056200元(包括：装修及添附款208000元、搬迁及租房费用105000元、卖出的小二居的差价损失1690000元、借款200000元的利息损失53200元);3、李东、张娜支付张凡房屋重置价款与原房价款的差额3320000元;4、李东、张娜支付张凡(与李东反诉提出的房屋占有使用费相比)等额的资金占用使用费，其中2016年4月6日之前的费用同意与李东的第二项反诉请求相互抵销，2016年4月6日之后的费用按每天200元计算至实际给付之日止。

　　二、被告辩称

　　被告李东辩称并提出反诉：1、张凡立即返还302号房屋的原始购房资料，即公共维修基金的票据;2、张凡支付李东自2012年8月26日起至2016年4月5日的占用费共计250000元;3、张凡支付李东自2016年4月6日至腾房之日止的房屋占用费，按每天200元计算;4、张凡支付李东2016年度物业费1000.24元。

　　三、审理查明

　　经审理查明：2012年6月18日，李东(出卖人)与张凡(买受人)签订《北京市房屋买卖合同》，约定李东将302号房屋出售给张凡，成交价格为1830000元。张凡实际支付李东购房款1900000元。为办理房屋过户手续，李东与张凡签订《还款协议》，约定李东欠张凡1300000元。后河南省新乡县人民法院出具民事调解书，李东与张凡达成调解协议：李东欠张凡本金及利息530000元，李东用302号房屋抵给张凡，房产所有权归张凡所有，李东配合张凡办理房产过户手续。2012年6月21日，张凡、李东办理房屋所有权转移登记手续，登记的房屋所有权人为张凡，房屋性质为商品房。李东于2012年8月将302号房屋交付给张凡，张凡对房屋进行装修后居住至今。此后李东申请再审，2014年9月5日，河南省新乡市中级人民法院出具民事裁定书，认为李东与张凡之间不存在真实的借贷关系，属于虚构借贷事实进行的虚假诉讼，原审出具的民事调解书违反法律规定，应依法予以撤销，故裁定撤销原民事调解书。

　　案件焦点：1、购房款。张凡主张的购房款合计为2180000元，包括1900000元直接支付给李东的房款和111000元的中介服务费、169018.5元的税费。李东主张购房款为1840000元，60000元为家具、家电款，其余不认可。首先，对于60000元，根据张凡提交的2012年8月26日李东出具的收条，其具体内容为：“今收到张凡剩余房款壹佰叁拾陆万元正，1360000”，因此本院认定该60000元为购房款的一部分。其次，对于111000元的中介服务费，本院认定111000元的中介服务费不是购房款。最后，对于169018.5元的税费，根据税法规定及发票凭证，营业税26500元、城市维护建设税1325元、教育附加费795元、地方教育附加530元、个人所得税5300元、补缴土地收益118588.5元，共计153038.5元应由李东负担，而印花税80元、契税15900元，共计15980元应由张凡负担。对于李东应当缴纳而实际上由张凡代李东缴纳的营业税26500元、城市维护建设税1325元、教育附加费795元、地方教育附加530元、个人所得税5300元、补缴土地收益118588.5元，共计153038.5元，其实质系张凡为购买房屋向李东给付的对价。2、双方的过错。经济适用房不满5年，不得上市交易。李东、张凡违反国家规定买卖不符合上市交易条件的经济适用房，且双方通过中介虚构借贷事实进行虚假诉讼，并借此完成过户。后房屋买卖行为被确认无效，双方对此都有过错。李东最初购买该房屋总价款为322566元，之后通过违规出卖该房屋实际净得款1900000元，获利巨大，且在收取全部房款、交付房屋和转移房屋登记后又反悔，其主观过错较大。而张凡购买该房屋支付购房款、中介费等共计2180000元，符合当年正常的市场价格，并没有从中获利，其主要目的仍是按正常价格购买住房，主观过错较小。本院酌情认定李东的过错责任为80%，张凡的过错责任为20%。3、张凡的购房资格。张凡提交了其自2006年3月至2011年3月连续五年在北京市海淀区的个人所得税纳税证明，因此本院认定张凡有北京市购房资格。经张凡申请，北京高院摇号确定某评估公司对302号房屋在2016年1月5日和2016年7月8日两个时点的价值分别进行评估，评估结果为：以2016年1月5日为价值时点，302号房屋的房地产市场价值为2605971元，扣除土地出让金价款后的房地产价值为2345374元;以2016年7月8日为价值时点，302号房屋的房地产市场价值为3177916元，扣除土地出让金价款后的房地产价值为2860124元。

　　四、法院判决

　　1、李东于本判决生效后七日内返还张凡购房款一百九十万元，代缴的税费十五万三千零三十八元五角，合计二百零五万三千零三十八元五角;2、张娜在本判决第一项所涉购房款一百八十四万元的范围内与李东共同向张凡承担连带责任;3、李东于本判决生效后七日内赔偿张凡房屋重置价款与原房价款的差额四十六万九千九百零六元;4、二〇一六年四月五日之前(含当日)，李东、张凡互负的资金占用使用费、房屋占有使用费互相抵销;5、自二〇一六年四月六日起至李东实际向张凡返还购房款和代缴的税费二百零五万三千零三十八元五角之日止，李东给付张凡资金占用使用费，按每日二百元计算，于实际给付相关款项时一同支付;6、自二〇一六年四月六日起至张凡实际向李东腾退涉讼房屋之日止，张凡给付李东房屋占有使用费，按每日二百元计算，于实际腾退该房屋时一同支付;7、张凡于本判决生效后七日内返还李东涉讼房屋的原始公共维修基金的票据;8、张凡于本判决生效后七日内支付李东二〇一六年度物业费一千元二角四分;9、驳回张凡、李东的其他诉讼请求。

　　五、东城房产律师靳双权点评

　　本律师认为：

　　关于返还购房款的问题。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。张凡请求李东返还其支付的购房款，理由正当，但主张的数额有误，实际购房款应为张凡直接支付给李东的1900000元，李东应当向张凡返还此部分购房款。另，张凡代李东缴纳税费153038.5元，其实质系张凡为购买房屋而向李东给付的对价，且因为缴纳人为李东，相关部门只可能向李东退还该部分税费，因此李东应向张凡返还张凡代李东缴纳的税费，同时因产权登记被撤销，李东可直接向相关部门主张退还该税费。对于张凡自己应当负担的印花税80元、契税15900元，张凡也可直接向相关部门主张退还该税费。

　　关于赔偿损失的问题。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效所造成的损失，张凡主张了两部分损失。其一，房屋重置价款与原房价款的差额3320000元。双方的房屋买卖行为于2016年1月5日被北京市第一中级人民法院终审判决确认无效，自确认无效时双方即负有返还因合同而获得的财产的义务，因此应以2016年1月5日为时点确认张凡的房屋重置价款与原房价款的差额。张凡的房屋重置价款以2016年1月5日为时点评估的房地产市场价值2605971元，扣减原购房款1900000元及补缴土地收益118588.5元，差额为587382.5元。对此部分损失，张凡自担20%，李东承担80%，即李东赔偿张凡469906元。其二，房屋装修、搬迁等费用损失2056200元。302号房屋的价值评估在2016年5月27日至2016年8月1日期间进行，评估价值是以房屋在此期间的装修和添附状况为基础作出的，即评估价值实际已经包含张凡在购房后的内部装修和添附价值，此处再主张，构成重复主张。而主张搬迁、租房费105000元、卖出的小二居差价损失1690000元、借款200000元的利息损失53200元等损失由李东赔偿，于法无据，不应支持。

　　关于双方互诉资金占用使用费与房屋占有使用费问题。庭审中双方已经认可对于2016年4月5日之前(包括当日)的占有使用费相互抵销，应当支持。对于李东主张的张凡应当支付其自2016年4月6日起的房屋占有使用费，因为根据已生效的民事判决书，张凡应当在2016年4月5日之前(包括当日)将房屋交付给李东，张凡在此履行期间之后仍然占有使用房屋，理应支付占有使用费，每天200元的标准亦符合市场价格，应当支持。张凡主张自2016年4月6日起以资金占用使用费折抵李东主张的房屋占有使用费。资金占用使用费，其性质相当于利息，按每天200元的标准计算，如果以购房款和代缴的税费为基数，其年化利率约为3.56%，亦在合理范围之内。

　　关于2016年度物业费问题。李东主张张凡应给付其2016年度物业费1000.24元，因为2016年房屋确系张凡占有使用，所以理应交纳物业费。现李东已经代为交纳302号房屋2016年度物业费，张凡应当支付李东该笔款项。关于张娜是否是本案适合被告问题。本案系张凡与李东之间的房屋买卖合同纠纷。根据合同的相对性，张娜并非合同当事人，因此张娜并非本案适格被告。但在庭审中，张娜表示愿意就李东返还张凡购房款1840000元承担连带责任，可以支持。