限购限贷政策的出台，让一些最近购买了商品房的购房者纷纷打起了退房的主意，有的放弃定金以达到解约的目的，有的则以“不可抗力”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。那么限购政策对合同的效力有何影响呢?

　　一、 限购前后的房屋买卖合同是否都合法有效?地方性政府文件可以影响合同的履行吗?

　　本人认为：

　　1、只要系双方真实意思的表示，限购前或后，买受人与出卖人签订的房屋买卖合同有效。只是因限购政策的出台，可能导致合同无法继续履行，但合同本身有效。

　　2、地方政府的文件不影响合同的效力，但会影响合同的履行。

　　二、限购限贷政策属于“不可抗力”?

　　本人认为：

　　1依据《合同法》第94条第一项关于“不可抗力”的规定，这种理解基本准确。“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。

　　“限购令”即是对于特定群体购房的“政府禁令”，且是房屋买卖双方在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，属于不可抗力。

　　三、买受方因限购政策依法解除合同，是否需要赔偿?

　　本人认为：

　　1、如果在合同签订后，限购政策出台，导致买受人不具备购房资格，要求解除合同的，应解除合同。

　　2、由于是不可抗力原因导致合同不发继续履行，可以无责解约并不需要承担违约责任。

　　四、因限购政策导致合同无法继续履行，出卖方可否行使合同解除权?

　　本人认为：

　　1、因限购政策导致合同无法继续履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，出卖方享有法定解除权，可以单方通知买受人解除合同。

　　2、可以提起诉讼或者仲裁要求解除合同。