北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　宋嘉诉称：2012年11月25日，马飞与宋嘉在我爱我家公司签订了1份《北京市存量房屋买卖合同》，双方协商由宋嘉购买马飞私有房产1套，建筑面积99.92平方米，房屋成交价为2050000元人民币，于办理房屋权属转移登记手续当日宋嘉将首付款给付马飞，并同时办理公积金贷款放贷手续(即签订公积金借款合同);如发生争议向房屋所在地人民法院起诉。遵照合同规定，于2012年11月25日宋嘉给付马飞定金50000元人民币;于2012年12月17日马飞及其子马果共同配合宋嘉前往中国建设银行朝阳支行进行宋嘉的国管住房公积金贷款申请等手续。2013年1月29日，宋嘉的首付款项准备完毕，公积金贷款也下达批贷通知。依据合同相关约定，宋嘉要求马飞准备办理房屋权属转移登记的相关资料以及提供收受首付款的银行账号等相关手续。马飞迟迟不履行合同义务。故依据《民法通则》、《合同法》的相关规定，马飞的行为严重影响了宋嘉的合法权益，违反了合同的相关义务。现宋嘉请求法院依法判决：1、依法判令马飞继续履行合同。2.依法判令马飞支付宋嘉延迟履行违约金20万元。3.依法判令马飞承担宋嘉的律师费和本案诉讼费。

　　2、被告辩称

　　马飞辩称：一、买卖合同及补充协议未对首付款的数额进行约定，也始终未能根据《合同法》第六十一条的约定达成补充协议，因此导致合同未能履行，马飞没有违约，不应承担责任。此外，根据双方签署的《房屋交易保障服务合同》的约定，宋嘉采用公积金贷款购房的正常交易习惯本应为：于公积金办理初审手续前支付马飞房屋首付款，贷款部分的房款由公积金管理中心委托银行直接支付马飞。但事实上双方另行约定：于办理房屋权属转移当日支付首付款，且由双方自行划转结算交易资金。

　　综上，根据合同约定，马飞在收到首付款当日就应当将房屋过户至宋嘉名下，故对于马飞而言，首付款具体数额当然极其重要，现双方未能达成补充协议予以明确，故合同事实上根本无法履行。并且，根据《合同法》第六十六条的规定，宋嘉支付首付款及马飞协助过户应当同时履行，在宋嘉未明确首付款数额的情况下，马飞有权拒绝其要求过户的履行要求，马飞不存在违约行为，不应承担任何责任。

　　二、马飞签署买卖合同及补充协议，将其唯一住房出售的主要目的是治疗某病、挽救生命，现因宋嘉迟迟不明确首付款具体金额，拒绝改正为逃税签署虚假网签合同的错误，导致马飞所患癌症已由中晚期进入晚期，丧失了最后的治疗时机，继续履行合同已无法实现合同目的，依法应予解除。马飞的上述情况完全符合《合同法司法解释(二)》第二十六条规定的情势变更原则，合同依法应予解除。

　　三、即使马飞违约，宋嘉要求的违约金亦过高，依法应减少。即使马飞违约，在继续履行合同的情况下，宋嘉所受损失也只限于房屋迟延过户，宋嘉索要20万元违约金明显高于所受损失，马飞亦请求人民法院予以减少。

　　二、法院查明

　　双方签署了补充协议，内容如下：出卖方(以下简称甲方)：马飞，买受方(以下简称乙方)：宋嘉，见证方(以下简称丙方)：投资担保公司。现经双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：第二条：三方在执行合同过程中，如有任何一方提出与《买卖合同》、《保障合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金;若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。

　　第三条：经甲乙双方友好协商达成：1、乙方承诺办理房屋权转移(即过户当日)将首付款支付给甲方。4、甲方承诺，在甲方收到所有房款之日起计算的30天内将相关房屋交付给乙方。5、如因国家政策或不可抗力原因，导致此房不能过户，则三方免责。出卖人马飞退回买受人宋嘉已支付全额定金。6、乙方在本合同签订之日起90天内支付首付款给甲方。7、乙方在本合同签订之日起100天内甲方拿到所有房款。8、如乙方违反上述第三条的第七项，则在违约日期起的30天中，按每天267元赔偿给甲方。9、如乙方违反上述第三条的第七项，则在本合同签订之日起130天至180天日期内，按每天334元赔偿给甲方。10、如因乙方原因，乙方在本合同签订之日起在180日之后甲方未能拿到所有房款，乙方赔付甲方壹佰万违约金。11、甲方若违约赔付乙方违约金壹佰万，乙方若违约赔付甲方壹佰万。

　　同日，宋嘉、马飞又签署了房屋交易保障服务合同，明确了宋嘉使用公积金贷款的方式支付房屋的价款。

　　2012年12月11日，宋嘉、马飞签署了网签合同，网签合同约定的房屋价款为115万元。

　　合同签订后，宋嘉于当日支付了定金5万元。后宋嘉要求马飞履行过户手续时，马飞以首付款不明确且网签的房屋价款与双方协商的房屋价款不一致为由拒绝协助办理过户手续。

　　另查，宋嘉申请了住房公积金贷款，贷款于2013年1月28日审批通过，贷款金额为80万元。

　　再查，马飞患有某病。2号房屋应为马飞与其丈夫的共同财产，该房屋登记在马飞名下。其妻于2009年3月23日死亡。马果系二人之子。审理过程中，马果出具了一份由其母签署的代书遗嘱，遗嘱表明房屋由马果继承。经法院对马果进行询问，马果表示签订合同时马果在场，但马果并不希望卖房。合同签订后，马果也参与了双方对合同履行的磋商。

　　三、法院判决

　　1、宋嘉与马飞继续履行北京市存量房屋买卖合同及补充协议;

　　2、马飞协助宋嘉办理房屋产权过户手续;

　　3、宋嘉于上述房屋办理产权过户手续当日给付马飞房价款一百二十万元;

　　4、马飞在办理产权过户手续后三十日内将2号房屋交付给宋嘉并协助宋嘉办理物业交接手续;

　　5、宋嘉于上述房屋交付当日给付马飞房价款八十万元;

　　6、驳回宋嘉的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　马飞与宋嘉签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。马飞与马果系该房屋的共有权人，在签订合同时马果在场，并未提出异议，应视为同意出售涉案房屋。关于首付款是否明确的问题，该院认为当事人就合同的履行内容不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同的相关条款或者交易习惯确定。根据交易习惯，在确定贷款金额后，即可以确定首付款金额，首付款应为全部房款扣除定金及贷款部分的金额，故首付款金额约定不明确并不导致合同的解除。关于网签合同中的房价款与双方协商的房屋价款不一致的问题，马飞可要求相关部门进行处理，亦不影响合同的履行，故法院对宋嘉要求马飞继续履行合同的请求予以支持。在宋嘉要求马飞履行合同的同时，宋嘉应向马飞支付相应的房屋价款。关于宋嘉要求马飞支付违约金的问题，律师认为，宋嘉同意在网签时变更合同的价款，也是导致合同不能正常履行的原因之一，故法院对宋嘉要求马飞支付违约金的请求不予支持。