一、购房合同生效的条件

　　合同成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，包括要约和承诺两个阶段。根据《合同法》的相关规定，承诺生效时合同即成立;但合同当事人如果采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同即可成立。

　　商品房买卖合同的成立，是指开发商与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成一致的意见。一般商品房买卖合同均采用书面形式订立合同，根据《合同法》第32条的规定，开发商与买受人在商品房买卖合同上签字或者盖章时合同即可成立。

　　二、购房合同无效的情形

　　(一)商品房买卖合同本身的无效

　　1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;

　　2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，比如，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可请求法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效;

　　3、以合法形式掩盖非法目的的;

　　4、损害社会公共利益的;

　　5、违反法律、行政法规的强制性规定的;

　　6、开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同无效;

　　7、当事人约定以办理登记备案为商品房预售合同生效要件，但合同未办理登记备案的;

　　8、开发商在划拨土地上进行商品房开发，未经政府部门批准的，签订的商品房买卖合同无效。

　　(二)商品房买卖合同被撤销的，自始无效

　　1、因重大误解订立的合同，当事人请求撤销的;

　　2、在订立合同时显失公平，当事人请求撤销的;

　　3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方请求撤销的;

　　4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人、或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人请求撤销的;

　　5、限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同，在被法定代理人追认之前，善意相对人要求撤销的;

　　6、代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，在被代理人追认前，善意相对人要求撤销的。

　　(三)效力待定的商品房买卖合同，未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的为无效合同

　　1、限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同，未经法定代理人追认的，该合同无效;

　　2、代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，该合同无效;

　　3、无处分权的人处分他人财产，签订商品房买卖合同，未经权利人追认的，该合同无效。