北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2013年4月，陈楠楠诉称：2009年9月8日，我与侯关平签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定由侯关平购买我名下101号的房屋(以下简称涉案房屋)一套。侯关平在支付了部分房款后，在我不知情的情况下擅自用假证件将房屋在住建委办理了网签手续，这一行为侵害了我的合法权益。同时，侯关平拒绝支付剩余购房款，也已经构成了违约。房屋已设置抵押权，无法办理过户。此外，侯关平没有在京购房的资格，房屋买卖合同的目的已经无法实现。综上，我请求法院依法判令解除我与侯关平于2009年9月8日签订的房屋买卖合同。

　　2、被告辩称

　　侯关平辩称：我不同意陈楠楠的诉讼请求。关于房屋一直有诉讼在进行，合同的效力无法确定，我无法确定如何支付房款。房屋的网签手续不是我做的，我并不知情。陈楠楠在双方的合同签订后又在房屋上设立抵押权的行为，是其为了阻碍合同正常履行制造障碍，这一行为属违约行为。在双方签订房屋买卖合同时，并无购房资格审查问题，我与陈楠楠之间的买卖合同有效并且应当继续履行，我没有违约行为。现在出现的所有问题都是因为房价上涨陈楠楠不想卖房导致的。因此，请求法院驳回陈楠楠的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2009年9月8日，陈楠楠与侯关平签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：……成交价格为165万元;买受人应于2009年9月8日支付购房定金20万元，应于2009年12月15日前支付购房款70万元，应于2010年12月15日前支付购房款75万元;该房地产已经抵押给中国民生银行北京正义路支行，目前尚欠中国民生银行北京正义路支行贷款约21万元，出卖人应于2010年12月31日前还清全部贷款并解除该房地产的抵押登记;自该房屋办理注销抵押登记之日起30日内，买卖双方共同向该房地产的权属登记机关申请办理该房地产的转移登记。

　　上述合同签订后，侯关平于2009年9月8日、11月30日、12月29日先后支付给陈楠楠20万元、45万元、25万元;陈楠楠亦将房屋交付侯关平居住使用。

　　2009年12月9日，房屋办理了第一次网签登记手续，登记的房屋出卖人为陈楠楠，房屋买受人为侯关平，房屋成交价款为138万元;2009年12月24日，该次网签登记被注销。2009年12月24日，房屋办理了第二次网签登记手续，登记的房屋出卖人为陈楠楠，房屋买受人为侯关平，房屋成交价款为80万元;2010年4月19日，该次网签登记亦被注销。

　　另查，2010年9月29日，陈楠楠前夫吴华以陈楠楠出售房屋未经自己同意为由诉至法院，要求确认陈楠楠与侯关平签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。丰台法院经审理于2010年12月15日作出判决，确认上述合同无效。侯关平不服，上诉至二中院。二中院经审理于2011年6月17日作出判决，驳回上诉，维持原判。侯关平不服该判决，向北京高院申请再审。北京高院裁定，指令二中院再审。二中院经再审判决，认定陈楠楠与侯关平签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，驳回了吴华的诉讼请求。

　　公司北京正义路支行。陈楠楠结清所欠贷款后，该抵押权已于2009年12月14日注销。2010年7月21日，陈楠楠在房屋上设立了最高债权额为120万元的最高额抵押权，抵押权人为交通银行股份有限公司北京公主坟支行。

　　再查，侯关平在北京市购房资格审查中已初步核验通过。

　　就上述两次网签登记及注销手续，陈楠楠及侯关平均表示非本人亲自办理，丰台房管局在办理网签登记及注销手续过程中所留存的侯关平的证件复印件经核实系伪造。原审法院询问了办理两次网签登记及注销手续的经办人，其表示在2009年办理网签的程序并不严格，他们仅收到过双方提交的资料复印件，并未见过相关的证件原件，具体是何人提交的证件他们并不知情。

　　二审审理中，陈楠楠称，签订本案房屋买卖合同时，其与前夫陈超过在闹离婚，签订房屋买卖合同是给吴华看的，自始至终就没打算履行。

　　三、法院判决

　　驳回陈楠楠的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同受法律保护。陈楠楠与侯关平签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。陈楠楠虽称因其与前夫吴华闹离婚，签订房屋买卖合同是给吴华看的，没打算履行，但未能提供证据予以证明，且双方在签订合同后已实际履行，侯关平已开始实际支付购房款，故陈楠楠的陈述依据不足，难以否定双方签订的房屋买卖合同的真实性与有效性。关于陈楠楠要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，律师做出如下分析。

　　首先，陈楠楠提出侯关平使用假证件擅自办理网签，损害了其合法权益。陈楠楠并未举证证明在办理网签过程中系由侯关平提供的假证件，亦无法证明使用假证件办理网签的行为侵害了其何种权益，造成何种损失，而且房屋上的该网签已经注销，对双方的权利并无影响，对双方履行合同也并不构成障碍。故陈楠楠以此为由提出解除合同，法院不予采信，依据充分，法院予以认可。

　　其次，陈楠楠提出侯关平尚未支付剩余购房款，已构成了违约。因双方在合同中约定剩余购房款75万元的支付时间为2010年12月15日，而陈楠楠于2010年7月21日将房屋设立了最高额抵押，致合同履行产生障碍，故侯关平暂不支付剩余购房款的行为系其行使合理的抗辩权。因此，陈楠楠无权以侯关平尚未支付剩余购房款为由要求解除双方签订的房屋买卖合同。

　　再次，陈楠楠提出房屋已经设立了新的抵押权，无法继续履行办理过户手续。因该抵押权系陈楠楠在其与侯关平签订房屋买卖合同之后设立，故抵押权的设立导致房屋过户产生障碍，归因于陈楠楠的个人行为，非由于侯关平的原因所致。因此，陈楠楠无权以此为由提出解除合同。

　　最后，陈楠楠提出侯关平没有在京购房的资格，合同的目的无法实现。因侯关平已提供了其在京购房资格初步核验通过的证明，其有权在北京市购房，陈楠楠与侯关平之间的房屋买卖合同能够履行，合同的目的可以实现，故陈楠楠以此为由提出解除合同的主张，亦无依据，难以采纳。