北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张冰诉称：2005年4月19日，我与杨阳、宋博二人签订了《房屋买卖合同》，我以34万元将杨阳、宋博位于北京市海淀区102号房屋买下。2010年，杨阳、宋博起诉要求确认合同无效，法院判决驳回。2012年我起诉要求杨阳、宋博协助我将上述房屋过户至我名下。2012年3月6日，法院判决杨阳、宋博将上述房屋过户至我名下，我在过户后再支付杨阳、宋博购房款4万元。但杨阳在2012年与李志荣办理了房屋抵押权设立登记，以借李志荣100万元为由，将上述房屋抵押。我认为杨阳在原知房屋属于我的情况下却串通李志荣将房屋抵押，损害了我的合同权益。现杨阳于2012年5月1日去世。我起诉要求确认杨阳生前与李志荣所签的房屋抵押协议无效，撤销上述房产的抵押登记。

　　2、被告辩称

　　宋博辩称：杨阳与李志荣签订的抵押协议与张冰无关，不同意对方的诉讼请求。

　　李志荣辩称：我与杨阳签订的房屋抵押协议合法有效，无任何恶意。我借款100万元给杨阳，杨阳用102号进行抵押担保，为此我到房屋登记机关办理了房屋他项权证。我们办理的借款抵押登记手续无任何过错，根据抵押权优先的原则，应首先保护我的抵押权。我不同意对方的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2010年，宋博、杨阳将张冰诉至法院要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，法院审判决驳回宋博、杨阳的诉讼请求，宋博、杨阳上诉，北京市第一中级人民法院审理后判决维持原判。宋博在2011年12月13日取得上述房屋的产权证书，房屋登记在杨阳名下。法院于2012年3月6日判决宋博、杨阳协助张冰将房屋过户至张冰名下;张冰于上述房屋过户手续办理完成当日支付给宋博、杨阳购房款4万元。该判决现已生效。

　　2012年2月22日，杨阳、宋博委托李永春与李志荣签订了抵押协议。该协议内容为：甲方杨阳因急需流动资金，向乙方李志荣借款人民币一百万元，借款期限为三个月，借款利息按银行同期贷款利率四倍计算。如到期不能按时偿还，除按约定支付利息，每逾期一日还要另付日违约滞纳金(万分之五)。现将座落于：北京市海淀区102号房屋全部产权抵押给乙方李志荣。当天，李志荣将借款100万元汇入杨阳的银行账户。李志荣在北京市住房和城乡建设委员会办理了房屋抵押登记，取得了中华人民共和国房屋他项权证。

　　另查，杨阳与宋博系夫妻，宋嘉系两人之女。2012年5月1日杨阳因急性心梗病故。

　　审理过程中，李志荣以民间借贷纠纷为由将宋嘉、宋博诉至法院，请求法院判令宋博连带偿还借款本金100万元及利息，宋嘉在其继承杨阳遗产范围内承担还款责任，法院判决，判决书中查明如下事实：“2012年2月20日，杨阳、宋博通过北京市国立公证处公证，共同委托李永春作为合法代理人，拟将座落于北京市海淀区102号51.89平方米的房产有偿转让给其他人。委托事项包括：办理房产抵押登记手续、提前偿还贷款、办理解除抵押登记手续……”。该判决书认定：“李永春虽无权代杨阳签署抵押借款协议，但根据杨阳、宋博亲自前往建委办理房屋抵押登记并由李志荣取得房屋他项权证的行为，可以认定杨阳、宋博对李永春代杨阳签订抵押借款合同行为的认可。”该判决书最终判决宋博偿还李志荣借款本金一百万元及利息、滞纳金，宋嘉在继承杨阳遗产的范围内与宋博共同承担上述还款义务。后宋博不服该判决提起上诉，审理期间申请撤回上诉，法院裁定如下：“准许上诉人宋博撤回上诉，各方当事人均按一审判决执行”。

　　三、法院判决

　　驳回张冰的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，杨阳将房屋设定抵押权虽有逃避履行合同义务之目的，但是李志荣取得房屋抵押权是基于信赖房屋登记簿中物权登记的善意，取得抵押权也付出相应的对价(借款)，亦经过合法的抵押权登记，符合善意取得抵押权的基本条件。

　　生效民事判决书具有既判力。本案中，已有生效裁判文书确认抵押人宋博与抵押权人李志荣之间真实有效的债权债务关系存在，主合同真实有效，因李志荣为善意，故作为从合同的抵押协议应为有效。