北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告请求：1.判令马飞腾退位于北京市怀柔区庙城镇教师平房房屋;2.判令马飞支付天名公司自2009年9月10日至马飞实际腾退房屋之日止的房屋占用费;3.本案诉讼费由马飞承担。

　　2、被告辩称

　　被告不同意原告的诉讼请求，天名公司要求马飞支付2009年9月10日至2014年9月9日的租金已超过诉讼时效。

　　二、法院查明

　　1996年8月30日，庙城镇政府与马飞签订《住房协议书》，协议约定：一、教师宿办室属政府所有，住房者只有租用权而无继承权。此次分配租房系依据镇政府的有关规定及申请住房者的条件而给予租用的。故申请住房人调离本镇普教系统则政府收回住房。二、每一住户均一次性向镇政府交纳建房基金3000元，建房基金的本金归承租人所有。有关建房基金的使用、管理按怀柔县(1990)23号文件执行。三、每一住户现每月以每平方米0.33元，使用面积40平方米交纳房租。以后如有房租政策变动，即按新的有关政策执行。房租交教委会，由教委会管理。……该协议下方加盖了怀柔县庙城乡教育委员会的公章。同日，马飞交纳了3000元，收据中注明为住房押金。马飞租住的房屋为教师平房第一排第三户。

　　2008年10月31日，怀柔区庙城镇政府、怀柔区教育委员会、天名公司共同下发《关于解决庙城镇教师周转房相关问题的通知》，通知载明：怀柔区庙城学校教师“周转房”于1989年由庙城镇政府投资兴建，区教委(原区教育局)支持了部分补贴资金，1990年正式建成投入使用。该周转房房屋所有权归属庙城镇政府所有。

　　2000年，为抵消建设周转房所欠工程款，庙城镇政府将房屋的所有权转让给天名公司，并与其正式签订转让协议，镇政府不再承担管理、维修等相关责任，镇教委与各位住房户签订的房屋租赁协议书自行终止。通知中表明天名公司自2000年10月1日起享有教师周转房的所有权、管理权、收益权，但仍然保证现已租住户中符合租住条件的教师继续承租，房屋租金收取标准按照《关于北京公房租金计算方法等问题的通知》(2000)京房改办字第132号要求核定执行。现住房户所拖欠的房租截止到2008年10月不再追缴。

　　2008年11月10日，甲方怀柔区庙城镇政府，乙方天名公司，双方签订《庙城镇教师平房使用权、收益权转让协议书》，协议约定甲方愿将庙城镇教师平房的使用权、收益权转让给乙方，以抵顶所欠乙方的工程款。自2000年10月1日起，由乙方对房屋进行使用、收益，房屋共4排，42间，21户。2009年9月，天名公司诉至法院，要求马飞交付租金916元并承担诉讼费，后怀柔法院作出一审民事判决书，判令马飞将其所承租的庙城镇教师平房2008年11月10日至2009年9月9日的租金九百一十六元交付给天名公司，后当事人提起上诉，北京市第二中级人民法院予以维持，经法院对上述租金执行完毕后，马飞未再缴纳房屋租金。

　　庭审中，天名公司向法院提交自2010年9月5日起至2016年5月5日每年向马飞发布催缴欠付租金、签订合同等内容的通知及庙城镇政府关于终止庙城镇教师家属宿舍住房协议的通知，对天名公司所属上述通知,马飞以辩称意见第五条、第十条、第十二条予以反驳。另天名公司表示，如果不能腾退房屋，则要求马飞给付2009年9月10日至法院裁判之日的房屋租金。2016年6月天名公司持诉请诉至法院，马飞以辩称意见不同意天名公司的诉请，法院调解未果。

　　三、法院判决

　　1、马飞给付天名公司2014年9月10日至2015年9月9日的租金1440元。

　　2、驳回天名公司的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点有二，一是天名公司是否有权以排除妨害为由要求马飞腾退房屋，二是天名公司要求马飞支付2009年9月10日至2014年9月9日的租金是否超过诉讼时效。

　　关于焦点一，根据《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害排除。排除妨害的构成要件有二：一是存在妨碍他人民事权益的状态，二是妨碍状态具有不正当性。本案中，根据天名公司提交的证据显示，房屋系庙城镇政府于1989年为解决教师住房问题所投资兴建，现有生效判决亦已确认房屋系庙城镇政府所有。庙城镇政府与马飞于1996年8月30日签订的《住房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，属合法有效。依据该《住房协议书》约定，马飞有权租用房屋。现天名公司要求马飞腾退房屋，一方面天名公司并非签订《住房协议书》之合同相对方，另一方面现有证据亦无法证明《住房协议书》已被解除。在此情况下，天名公司无权以排除妨害为由要求马飞腾退房屋，法院判决驳回天名公司该项诉讼请求并无不当。

　　关于焦点二，《民法通则》第一百三十六条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。从该条规定可以看出，现行法律在租赁合同的权利保护方面，体现出一种督促债权人及时行权，避免债权债务关系长期处于不确定状态、以促进社会资源最大化利用的价值取向。本案中，天名公司曾于2009年向法院起诉索要2008年至2009年一年的租金，法院亦予以支持。而后七年内，天名公司虽主张其每年均发出租金催缴通知，但是并未提交其向马飞进行过送达的相关证据，故关于天名公司上诉主张存在诉讼时效中断的事由，法院不予采纳。