一、房产合同无效的情形有哪些?

　　1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

　　3、开发商故意隐瞒没有取得商品房预售话可证明的事实或者提供虚假商品房预售话可证明;

　　4、开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　5、开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

　　6、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋;

　　7、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;

　　8、因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

　　9、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%;

　　10、出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;

　　11、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

　　二、阳台是否算作建筑面积?

　　关于阳台是否算作建筑面积及怎样计算，有下列规定：封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

　　由此可以看出，购房合同中的阳台面积与产权证上的阳台面积是按不同的标准计算出来的。房屋的实际面积应以产权证登记为准，应该以此确定购房的价款。