一、商品房定金的法律效力如何?

　　(一)何为商品房定金

　　商品房定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式又称保证金。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。

　　交付定金的一方不履行债务的，丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

　　(二)约定商品房定金有什么作用

　　定金有立约定金(订约定金)、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力，其中第一百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是主合同的订立而签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。

　　凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，我们认为，在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否则对购房者极为不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。

　　二、商品房定金怎么退?

　　(一)商品房定金可以退还吗?

　　特别需要提醒的是，并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了定金，那么无论双方是否约定“定金”事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。

　　(二)商品房定金怎么退?

　　通过以上分析，我们知道退定金是有一定条件的。另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

　　以上就是对“商品房定金的法律效力如何，商品房定金怎么退”的解答，希望能对您有所帮助。总的来说商品房定金是一个规范的法律概念，受法律规范所调整，购房人在签订有关商品房定金条约时一定要谨慎对待，以免为以后处理有关商品房定金的问题带来麻烦。如果对其中的有关规定不了解最好能咨询说房网专业房产律师的建议，以免签订不公平条约，使自己的权利受损。