一、怎样签商品房买卖合同

　　许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远，或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定，无从追究开发商的责任。因此，认真签好商品房买卖契约，是保护自己合法利益的第一道屏障。

　　签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。

　　建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。

　　签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。

　　总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。

　　最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。

　　二、开发商的协助办证义务有哪些

　　逾期办证违约纠纷案件中，开发商常以合同中未约定开发商的协助办证义务、未约定办证期限、未约定办理分户产权证、未约定办理国有土地使用权证为由进行抗辩或上诉。合同未明确约定的主要原因是：出于对自己最大利益的考虑，开发商有意提供减轻自己义务的格式合同;购房人法律知识欠缺忽略办证事项约定。当开发商不办证或拖延办证引发纠纷并以合同未明确约定抗辩时，开发商是否因此而免责。笔者认为，开发商的协助办证义务是法定义务，即使合同未明确约定，开发商也不能免除责任。

　　(一)权属证书的范围。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国合同法》第135条关于买卖合同的规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”，以及《物权法》第9条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，商品房买卖合同标的物的所有权需变更登记为买受人且向买受人交付，而使房屋所有权发生转移。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》(以下简称《司法解释》)第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定中，虽未对房屋权属证书进行明示，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，即“地随房走”的规定，开发商协助办理的权属证书不仅包含房屋所有权证书，还包含土地使用权证书。而出卖人与每一买受人之间的权利义务是独立的，出卖人除交付房屋外，还需向每一买受人办理房屋所有权分户产权证、土地使用权分户产权证。出卖人以合同只约定办理大产权、未明确约定办理国有土地使用权证作为抗辩的理由不成立。出卖人协助办理房屋所有权分户产权证、土地使用权分户产权证是其法定义务。即使签约双方在合同中未约定上述义务，出卖人不履行的，同样承担违约责任。

　　(二)协助义务的内涵。根据《中华人民共和国合同法》第135条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”，因此开发商的协助义务，应一直持续到买受人办理完毕房屋所有权转移登记并取得房屋所有权证书为止。开发商的协助义务主要指办理完毕房屋所有权初始登记，还包括依照规定或约定履行通知、提供必要证明文件等。1所以，即使在合同中未约定出卖人有协助办证义务，无需购房人再次委托，出卖人具有协助办证的法定义务;未通知购房人办理分户产权证，也不能视为完成了协助办证义务。

　　(三)办证期限。《司法解释》第18条对办证期限有明确规定，当合同对办证期限有约定时从约定，无约定时应从法定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。所以，出卖人以合同没有约定明确的期限拖延办证的抗辩理由不能成立。