一、如何签订商品房认购书

　　通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。根据“定金罚则”， 当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。即使未约定“定金”，只是预付款，也可能通过写入《商品房认购书》而无法追回，称之为“没收”条款。

　　建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

　　二、如何避免商品房认购书纠纷

　　1、谨慎签订《商品房认购书》

　　虽然现在购房签订《商品房认购书》似乎已成行业惯例，然而，这并不是法律上房屋买卖的必经程序，购房者可以在看好以后，争取直接与开发商签订《商品房买卖合同》。不管销售者如何夸大其辞，都要谨慎考虑再做决定签订《商品房认购书》。

　　2、让其为自己夸大的承诺买单

　　购房者在签订《商品房认购书》前，大多被销售人员的“优惠价格”、“保留房号”“设备完善”“绿化率高”“超大楼间距”等花言巧语忽悠的不知东西，然而这些在签订认购书后才发现都是空头支票，为了防止口说无凭，诉讼困难，建议你将这些内容都明确的写入《商品房认购书》中，并明确其不能实现的后果，让其为自己的夸大承诺负责。

　　3、为自己留下出路

　　《商品房认购书》只是双方约定未来签订买卖合同，而非房屋买卖合同本身，因此其内容粗略，许多细节尚未明确，未来很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，因此，购房者应争取为自己留好出路，必须详细约定哪些情况下应当退还定金(或预付款、诚意金等)等相关条款，保证非自己过错时能够维护自己的权益。

　　4、避免签订“没收”条款

　　定金罚则只适用于定金，其他的款项均不适用，但是当事人可以通过约定，享受和定金一样的规则。因此，购房者在签订《商品房认购书》时不要以为没有写“定金”二字便不受“定金法则”的限制，小心认购书中约定了和定金罚则一样的字样，应进行细致的核查，避免签订“若不签订合同，则所收预付款将不予返还”这样的条款。

　　5、用“证据”讲话

　　在认购书签订后，一旦开发商或销售公司出现违约，一定要据理力争，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。当然，为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，就需要在《商品房认购书》中详细写明开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，及承诺，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够有“理”有“据”地要求对方返还已付款项。

　　平时买房，大家都会遇到销售人员让签订《商品房认购书》，称先交部分“定金”或“预付款”“诚意金”等，即可将紧俏的房屋为你保留。然而，如果你一旦不想买这套房子的时候，才发现这个钱，十有八九要不回来了。因为你没有根据《商品房认购书》签订商品房买卖合同，已经违约，因此当初交的“定金”不予返还。一旦发生纠纷，购房者可以咨询专业律师，看认购书中约定的是否是法律上的定金，是否有收回的可能。