一、定金条款生效的条件

　　(一)双方关于定金的约定必须订立合同且采取书面形式。此合同可以是单独的完整的合同(定金合同)，也可以作为商品房买卖合同的一个条款(定金条款)而存在。当商品房买卖合同为口头合同时，定金合同也可以用定金收受方即开发商出具的定金收据代替。

　　(二)定金的约定必须是在主合同(即商品房买卖合同)有效成立后才具备法律效力。如果，商品房买卖合同因某种原因无效、被撤消或者其他原因而消灭，定金的收取均构成了不当得利，应予返还。

　　(三) 定金的给付额由双方当事人约定，但总数不得超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20%。其超过的部分不具有定金的性质，不适用“无权要求返还”或“双倍返还”的规定，应当按实际数额退还给购房人或者作为预付款使用。

　　二、发生购房合同定金纠纷怎么办

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　据此，是否适用定金罚则，要看未能订立商品房买卖合同的原因是什么。

　　具体而言，如果合同一方无故不按照约定的时间到约定的地点签订商品房买卖合同或是擅自改变双方已经同意的条款，比如说房子的基本情况等，因而导致合同没有签定，则属于“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”，要适用定金罚则。如果商品房买卖合同没有签订是由于不可抗力或是双方之前没有提及的签约细节和其他条款，则属于“不可归责于当事人双方的事由”。

　　认购定金难归还，单方扩大解约权，减免责任巧设计，模糊标的好圈钱，面积误差设陷阱，违约责任不对等，一房二卖搞欺诈，虚假宣传不负责，购房签约先交钱。商品房买卖合同认购定金存在着诸多风险，为了防患于未然，购房者可以向专业律师咨询定金条款的相关内容。