北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

姚兰辩称：2010年11月签订买卖合同时，当时房价显示是96万元，刘柏奇在分文都没有支付的情况下，就取得了房屋的所有权，且以非常快的速度就办理了过户，而且过了五个月才签订确认书。法律善意取得的规定，要求在取得时是善意的，而不是以事后的补救行为推定为善意。王建对北京的房屋价值是知悉的，她的处分行为是恶意的，损害了姚兰的利益。王建擅自处分夫妻共同财产，刘柏奇在明知的情况下还购买房屋，属于恶意串通。请求判令王建与刘柏奇签订的《房屋买卖合同》无效；

二、被告辩称

王建辩称：有关房屋买卖的事情，我没有恶意，我把诉争房屋卖了以后，卖房款都用来还债和孩子身上了，而且诉争房屋也是姚兰让我卖的。2010年11月5日的时候，我和刘文签订过一个合同，约定的是580万元。因为刘文不具备买房资格，所以诉争房屋就登记在刘文母亲刘柏奇的名下，这个过程没有违背常理。诉争房屋登记在王建的名下，按照物权法的规定，王建有权作出出售房屋的意思表示，王建与刘柏奇的房屋买卖属于正常交易，不属于无权处分。

刘柏奇称：刘柏奇是善意第三人，房屋登记在王建名下，刘柏奇不知道姚兰是共有人，不属于恶意。刘柏奇支付了560万元的房款，应认定为善意第三人。王建和姚兰之前也有卖房的意图，他们登记的售房价格是600万元。有关付款的问题，我们实际的交易价格就是560万元。

三、审理查明

姚兰与王建系夫妻关系。位于北京市昌平区X号的房屋系姚兰与王建婚后购买，房屋所有权人为王建，建筑面积为240平方米。2010年11月8日，王建与刘柏奇签订《房屋买卖合同》，约定王建以962800元的价格将上述房屋出售给刘柏奇。同日，双方办理了房屋所有权转移登记，刘柏奇领取了该房屋的所有权证。

刘柏奇提供2011年4月6日的《确认书》一份，载明甲方为王建，乙方为刘柏奇，落款乙方一栏处由刘柏奇之子、代理人刘文签名：1、房屋成交总价为人民币560万元。2、房屋已于2010年11月8日过户至乙方名下。3、2010年11月5日，甲方向乙方借款人民币131万元，直接转化为乙方购房首付款，甲方原出具的欠条作废；乙方另外给付甲方购房款人民币240万元，余款人民币190万元已于2011年4月6日付清。刘柏奇提供了转账支票存根六张，载明款项金额共计568万元。

经查，上述转账支票出票人为北京X健身中心，收款单位为北京X公司。刘柏奇称其子刘文以北京X健身中心的上述支票代其向王建支付了购房款，王建为兑现将支票存入北京X公司。姚兰对上述《确认书》及刘柏奇已支付购房款的事实不予认可。

四、法院判决

北京市昌平区人民法院经审理后判决：

判令王建与刘柏奇签订的《房屋买卖合同》无效。

五、房地产律师靳双权点评

依据《合同法》之规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案的争议焦点为王建与刘柏奇签订的房屋买卖合同是否属于恶意串通以及是否损害了第三人姚兰的利益。

本案中，根据审理查明的事实以及当事人的陈述，诉争房屋买卖行为存在以下不合常理之处，且王建与刘柏奇均未能作出合理解释：

第一、王建与刘柏奇均主张成交价格为560万元，但在房屋过户前未签订书面合同，而是在房屋过户五个月后的2011年4月6日签订的《确认书》中确认成交价格为560万元。

第二、在2010年11月8日签订合同之前，王建仅向刘文出具了总额为131万元的借条，在131万元金额占560万元房屋价款不足四分之一情形下就将房屋权属移转登记至刘柏奇名下。

第三、刘文曾实地看房，且看到女人和孩子的东西。依据常理，在此情形下，购房人应就王建是否已婚、房屋是否属于其个人财产进行适当了解，而刘柏奇及刘文却在未做任何了解和询问的情况下，直接与王建个人进行房屋买卖交易。

第四、本案中，主张560万元房款系通过北京X身中心出具支票给案外公司的方式支付，针对几十万至上百万的金钱往来，均未提供从案外公司收取钱款的财务手续凭证。

综合上述房屋交易过程中违背生活及交易常理之处，并结合诉争房屋交易时姚兰与王建夫妻关系已经恶化、王建与刘柏奇之子刘文相识等因素，我们认为，认定王建与刘柏奇在房屋交易中存在损害姚兰利益的串通并无不当。

律师认为，所谓利益不应拘泥于金钱价值，而应当包含居住和使用的利益。本案中，王建与姚兰在婚姻关系存续期间仅有诉争房屋一套住房，王建与刘柏奇间的房屋买卖行为侵害了姚兰就房屋进行居住、使用并处分的利益。