二手房交易流程 证件审查

二手房需要审查房屋出售人的身份证件是否为房屋所有权人相一致。如果是房屋所有权人是未成年人，出售人以所有权人的监护人(未成年人的父母)身份出售的，则应要求其提供户口簿原件，以证明二者之间的身份关系。同时，还应当要求处分人提供处分未成年人房产的合法依据(公证书或者是判决书)，同时保留户口簿复印件。

一、首先来说一下商品房应当具备的证件。商品房应该具备的手续概括起来大概就是“五证”，分别是：

1、国有土地使用证：这是经土地使用者申请，由城市各级人民政府办法的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和“四至”范围;

2、建设用地规划许可证：建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证;

3、建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证;

4、建设工程开工证：建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属于违章建筑是不受法律保护的;

5、商品房预售许可证：是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

二、期房和现房对证件的要求

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房成为期房。此时消费者购买期房应该审查上述的“五证“，这里最重要的是国有土地使用权和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属于合法交易范畴。

现房是指开发商已经办妥房地产权证大产证的商品房，一般购买后立即可以办理入住手续。需要注意的是，现房和期房是法律上的概念，如果房屋没有盖好当然不是现房，但是即使房屋已经盖好也不一定是现房。区分现房和期房最大的标准就在于开发商是否已经办妥房屋产权大产证。

现房销售，开发商不用办理商品房预售许可证，购房者只需要审查国有土地使用证和房屋所有权证就可以了。根据北京市国土资源和房屋管理局的规定：“商品房现房未取得国有土地使用证和房屋所有权证的，不得上市销售;房地产交易部门也不得办理商品房过户手续。“

三、如何核实证件的真实性

现实中要求开发商出示“五证“的原件可能性几乎不大，如果能去的复印件也可以，或者摘抄一些内容即可。然后可以利用网络查询相关信息的真伪或者去房地产管理部门核实真伪。

小结：购买房屋时上述证件是必须要审查的，没有这些证件的保障，购房者付款后恐怕会发现让你头疼的问题，要不购买的房子属于违章建筑，权利根本没有保障;要不就是禁止对社会公开发售的集体土地上的房屋，无法取得产权证;要不就是开发商的经济状况不佳，无法支付土地出让金等费用或无力支付建房资金导致不能办理相应证件，需要向社会上的购房者套用现金，继续开发或者进行其他投资。购买这样的房子，虽然最后可能补齐相应的手续，但也有不少由于开发商经营不利，成了“烂尾楼“的，风险太大。