借名购房合同的效力如何认定是很多人关心的问题。借名买房，指以他人(符合购买条件的人)名义购买经济适用房等政府限制购买的房产，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。实际买房人支付购房款和额外一笔酬金给名义买房人。

　　此类案件中主要涉及以下主要问题：

　　1、如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系;

　　2、二是认定房屋产权归属的依据是什么。

　　关于第一个问题，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意，要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名下，可以理解为，系名义产权人接受实际出资人的委托，为实际出资人的利益，以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中，名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律，未披露实际出资人，因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为，其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产，有向委托人转交的义务。

　　关于第二个问题，根据《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。

　　通过以上分析可以看出，讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为了规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的，主要是为了中、低等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况，因而在开发经济适用房的过程中，以不同方式或渠道给予财政补贴，使其房价大大低于一般商品房，对经济适用房的购买者，也规定了严格的限制条件，只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样，原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房，必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时，如果仍保护实际出资人的合同权利，无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任，使其违法行为合法化，这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。

　　综上，其结果将是双方的委托合同将被认定为无效合同，实际出资人无权取得房屋，但有权要求名义产权人返还购房款，并支付利息。