“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。“借名买房”通常发生信任度比较高的朋友，或者亲人之间，但“借名买房”毕竟还存在一些风险，借名买房者需要谨慎对待。

　　案例：借朋友之名买房，口头约定过户

　　去年5月，陈先生想要购买市中心的一套小户型，约44平方米。但因陈先生与妻子的关系并不是很好，可能存在随时离婚的风险。为了避免离婚后，涉及双方财产分割的问题，陈先生就想借朋友林先生的名义购买下他心仪的房产。

　　当时，陈先生与林先生只是口头约定，并根据双方的实际情况办理过户手续，并没有签订相关协议。事后，陈先生又担心自己当时出资的房产是否存在收不回来的风险。为此，陈先生想请教下律师。

　　说法：实际出资人若出于非法目的，物权难以保障

　　“根据以上案例，实际出资人陈先生的房产所有权界定是存在一定问题的。如果登记产权人事后不愿意将其名下的房产过户到陈先生的名下，陈先生只能通过起诉的途径维护自己的权益。”闽君律师事务所靳文彬律师如是表示。

　　据称，借名买房行为是否合法，主要看实际出资人是否符合购房的标准。一般情况下，借名买房的实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋。如果借名买房的行为是针对购买商品房，并且不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，买卖合同应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

　　但是，如果借名购买的是经济适用房等特殊房屋的合同效力，有可能被判定为无效合同，因为双方当事人有可能有违反法律规定，或以合法形式掩盖非法目的的情况。也就说，如果出资人所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。

　　“上述案例，陈先生虽然是为了获得更低的首付借名买房的，但陈先生仍不在福州限购的范围内，所以，陈先生借名买房行为被认为有效行为。但介于借名买房双方当时没有签订‘挂名买房’相关协议，后期如果遇到纠纷，陈先生则要提供相关的证据来证明该房产的实际出资人是自己，并且出资的目的是借他人之名为自己买房。比如，双方的通话记录，短信，以及资金往来明细等。”靳律师进一步解释道。

　　据悉，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

　　可以看出，不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示，即产生公信力。这也就是说，首先推定登记产权人为房产的物权权利人，除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。一旦登记权利人私下处分该房产或被其他人主张权利，实际产权人的权利就需要通过诉讼的方式保护。但实际产权人在维护自己权利提起确权诉讼时，前提是实际产权人必须具备购房资格，没有购房资格就没有办法提起确权诉讼。