基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人。在以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实的购房人，且能够证明购房款由其支付，则可确认其为房屋的实际所有权人。

　　受当前房地产宏观调控政策等因素的影响，以他人名义买房规避国家政策的现象日益增多，房屋的登记权利人与实际权利人不一致引发的纠纷时有发生。发生纠纷后，实际权利人通常会依据其与名义购房人签订的协议，要求对房屋进行确权。正确认识不动产登记簿的性质，准确认定协议的效力，查清房屋出资的情况，以合理确定权利的归属，是处理该类案件的基本思路。以下称“借名买房”为“隐名购房”。

　　一、不动产登记簿的性质分析

　　《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”不动产登记簿具有推定力和公信力。推定力即是说，除非有相反的证据证明登记簿的记载确有错误，不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人;所谓不动产登记簿之公信力，是指善意第三人相信不动产登记簿的内容，认为登记的权利人是不动产物权的真正权利人，以合理的价格从登记权利人处受让了该不动产，并乙方进行了不动产过户登记，该善意第三人依法取得不动产物权，不受不动产登记权利人并非真正权利人的影响。

　　在司法实践中，尤其是在借名买房的案件中，如果异议方提出反证，证明登记簿上的记载仅仅是名义上的房屋持有人，那么法院就应当根据反证人认定争议财产的物权归属。

　　二、关于《借名买房》、《房屋代持委托书》等隐名购房协议的效力认定。

　　1、隐名购房协议有效的一般要件。

　　(1)协议当事人具有相应的民事行为能力。

　　(2)协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家或社会公共利益。若协议存在《民法通则》第58条：“下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的;(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”或《合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”有关合同无效的内容，则该协议不具有法律效力，协议归于无效的后果，我们下期讨论。

　　(3)协议中必须有关于房屋归于实际出资人或他人的意思表示。

　　2、隐名购房协议的内外效力。

　　(1)隐名购房协议对外效力。该协议对外不具有物权效力。

　　(2)隐名购房协议对内效力。通常来说，隐名购房协议会对房屋的使用与管理、物业费的缴纳等作出约定，在性质上类似于委托合同。如果实际权利人提出主张，且不侵犯第三人利益，不违背法律、政策的规定下，登记产权人应将房屋所有权转让给实际权利人。

　　三、隐名购房协议房屋归属纠纷的案由如何确定?

　　1、给付之诉的情形。

　　如果隐名购房协议中，明确约定了房屋的归属、名义权利人协助办理过户手续的期限，且名义权利人认可房屋的实际归属，仅是不愿履行协议，则实际权利人可以提起给付之诉。

　　2、确认之诉的情形。

　　但大多数情况下，纠纷的产生是名义权利人对协议的内容不认可，并认为其自身依据登记成为了实际权利人，在这种情况下，就应提出确认之诉。

　　四、审查隐名购房协议的基本方法

　　在司法实践中，隐名购房的查实与认定一直是审判的难点，尤其是在实际购买人与名义购买人未做明确约定的情形之下，如何判断实际购买人支付房款是基于出资还是借款，难度更大。所以，在“借名买房”的时候，双方一定要签订协议，严格、详细约定双方的权利义务。一般而言，在隐名购房案件中应着重审查以下几个关键点：

　　1、审查协议的真实意思表示。

　　实际购买人与名义购买人签订的隐名购房协议，往往是判断双方是否构成隐名买房的最重要的证据。

　　2、审查房屋的实际出资人及出资情况。

　　隐名购房这类案件中，购房款一般由实际购买人支付，由于数额较大，通过银行转账都会留下相应记录，即使使用现金，也会有现金支付的收据。在有银行按揭贷款的情况下，虽然按揭还款户名是名义购买人，但每月履行还款义务的是实际购房人。因此，能够提供出付款银行账单、收据、还款账单等证据的是实际购房人的可能性比较大。

　　律师建议：借名买房的合同中，因大多数是亲戚之间的借名持房，现金支付的款项不容易找对方出具收据等凭证，故付款一定要采用银行转账的方式支付，且自己要记录好每笔款项支付的银行卡号，付款时款项用途最好备注为购房款等，按揭买房的，一定要直接将房款汇入名义购买人的按揭贷款账户中，不经过其他账户转汇。在自己具备买房的条件下，第一时间将房屋过户至自己的名下，勿拖延。

　　3、审查房屋的实际居住及房产证保管情况。

　　隐名购房的实际居住人一般都是实际购房人，房屋产权证书一般也由实际购房人保管，名义购房人仅仅是在产权证上挂名而已。房屋有谁实际居住和占有，房产证由谁保管，物业费由谁缴纳，也是判断隐名购房成立与否的辅助标准之一。

　　律师建议：借名买房合同中，房屋接房后，由实际购房人居住占有房屋，自行保管房屋的钥匙、房产证，自行缴纳物管费、水电费，物管费和水电费的缴纳通过实际购房人的微信或支付宝或者绑定银行卡等方式，并自行保管好相关证据。若房屋要交由名义所有人居住的，应严格分清楚房租和按揭贷款、购房款的支付，不能让名义登记人自行缴纳购房款或者按揭款来抵充房屋租金。否则，日后将很难搜集相关证据。

　　综上，关于实际购房人的认定，上述四中列明了三个关键事实，第1项事实中的协议尤其重要，这是判断是否构成隐名购房的最重要的依据，协议的内容也应当严格约定，不能含糊。第2项事实，即房屋的实际出资人和出资情况，与协议相互结合形成较为完整的证据链，法官据此对案件事实做出基本判断，第3项事实，房屋的实际居住及产权保管情况，和前两项事实结合，形成佐证，在庭审中举示，更有助于法官进行认定。