一手房或者二手房买卖过程中，如因一方违约给对方造成损失，另一方可依法律及合同约定向违约房请求赔偿违约金。但违约金过于高于或者低于实际损失，可以提起反诉或者抗辩的方式诉请调整违约金。

　　一、一方违约，应对向守约方承担违约金。

　　违约金制度的本质是基于合同法要求交易双方遵守诚实守信原则，全面、合理履行合同，若因一方违约给对方造成损失，即应当向守约方承担赔偿责任(《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”)。

　　对于买方逾期交款、卖方逾期交房、办证等违约行为，约定了违约金制度，如“第九条甲?方逾期不不交付房屋给??，??不解除合同的，甲?每逾期??，按已付房款的 0.5 % 向??支付违约?……”。

　　一般来讲，违约金的计算方式有两种：1、约定了固定的违约金金额，比如说，甲方逾期交房、办证的，应当向乙方赔偿5万元违约金。2、约定了违约金的计算方式，比如上述示范买卖合同中约定，一方违约，按照已付购房款的0.5%向守约房承担赔偿责任。

　　在商品房买卖过程中，普遍约定的是第二种计算方式。

　　违约金的理论来源主要在于《合同法》及其司法解释的下列条文：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数 额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　二、违约金金的调整应以提起反诉或者抗辩的方式进行。

　　在商品房买卖过程中，若一方违约，另一方需依据合同约定追求违约方的违约责任的话，可通过提起反诉或者抗辩的方式进行。如果由守约方作为原告提起诉讼，则违约方可通过反诉或者抗辩的方式诉请违约金过高;若违约方作为原告提起诉讼，则守约方可通过反诉或者抗辩的方式诉请违约金过低，要求增加违约金。

　　法律依据：

　　《合同法解释二》第二十七条　当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。

　　三、违约金的高低应对以实际损失为参考标准。

　　商品房买卖过程中，买卖双方自然有权利对于违约一方惩以违约金的处罚，如上所述，可通过约定固定违约金或者违约金的计算方式予以确定违约金数额多少。但是，约定过高的违约金，有“大炮打蚊子”之嫌，换言之，一方的违约行为并未造成过于严重的结果，但是却被处以高额的违约金予以惩罚，就会产生权利义务不对等的观感。当然，在注重倡导诚实守信的社会内，买卖双方自愿通过违约金的约定的自由裁量权与法律权利义务对等原则，还有一定冲突。就我国目前的法律体现来看，更加注重实现法律的社会效果，于是赋予法官调整违约金数额的自由裁量权就水到渠成了。

　　但是，法官虽有权调整违约金，但是如何调整违约金呢?换言之，违约金过高或者过低的衡量标准是什么呢?实际损失!比方说开发商或者二手房房东逾期交房，导致买方另行租住房屋花费3万元，而合同约定的违约金为8万元;那么，实际损失为3万元，约定的违约金为8万元，法官有有权利调整违约金数额了。

　　进一步推论，法官有权调整违约金，那么如何调整呢?违约金超过损失的百分之30，即过分高于实际损失了，换言之，法院可能判决的违约金方承担的违约金为3万元×130%=3.9万元。

　　法律依据：

　　《合同法解释二》第二十八条　当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

　　第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。