现实生活中因为种种原因需要借用其他人的名义购买房产，在北京主要是因为限购政策和贷款政策影响，手里有闲钱但没有房票，还想在疯狂上涨的房市上捞一票，或想省点首付款，于是乎催生了一大批借用他人名义购房的购房人，这里面就衍生出了不少的故事。

　　借名买房可能碰到的法律风险：

　　1、依据物权法的规定，首先推定登记产权人为房产的物权权利人，除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。一旦登记权利人私下处分该房产或被其他人主张权利，实际产权人的权利就需要通过诉讼的方式保护。主要有，登记产权人离婚配偶诉讼分割财产、死亡后继承人继承财产、或私自办理抵押给他人、或登记产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自出售他人。在借名购房前就要预知有此可能。

　　2、发生前述的情况，实际产权人维护自己权利提起确权诉讼时，诉讼前提是必须具备购房资格。没有购房资格就没有办法提起确权诉讼，还有诉讼的内容是提起合同之诉，要求登记权利人为其办理房屋过户登记手续。实际操作过程中往往有的当事人只要求确认产权归属，不提让对方配合过户这一诉求，导致判决生效后还是无法执行。胜诉后在具体执行过程中还会有相关的税费产生。

　　下面说下具体操作注意事项：

　　1、必须签订有具体明确的确权协议(代持协议)，对房屋的产权人做出明确具体的约定，没有这样的约定，一旦有纠纷就要挖空心思补证，证明双方存在代持关系。可以具体约定 ：双方确认谁谁谁用某某某的名义购房，登记在某某某名下位于某某某路某某某小区某某某栋某某某号房产，房产证号00000的实际产权人为谁谁谁，该房产有谁谁谁全部出资购买，房产所有权归谁谁谁。这是核心条款，能够直接证明谁是真正的产权人。

　　2、实际产权人要保留全部房产购房时的文件原件(购房合同，监管协议，贷款合同，佣金收据有些佣金收据直接可以让中介开给实际产权人)，保留出资转账凭据，不要用现金、微信、支付宝，也不要再通过其他人转账支付，就实际产权人的账户出去。一旦出现问题，自己手里面有证据足以证明自己是实际出资人，加上确权协议的约定，打赢官司问题不大。

　　3、在确权协议里面要对登记产权人违反协议私自抵押或出售后如何处理作出安排，可以约定高额的违约责任。不然以后追责的时候要举证证明自己存在的实际损失，这有点强人所难，尺度不好把握，不能维护自己的合法权益。

　　4、需要让登记产权人给实际产权人出具公证委托书，授予相应的权利，授权书的内容约定的要明确具体有可操作性，实际产权人可以完全有权利处分房产。这里有个问题，北京市公证处普遍对公证授权委托书的有效期有限制，一般是2年。最好不要用外地的公证书，有些单位只认可房产所在地的公证书，委托书要多做几份，去个单位办个事人家就要收你一个原件少了不行。这里面还有个需要特别注意的细节问题，一定要做，不然有了公证授权书你依旧无法自行独自处理涉案房产，那就是要求登记产权人给你开个银行卡，不开通网银，手机银行的功能，你保留密码，因为以后卖房过程中，接收售房款的账户银行要求一定是用登记权利人的名义开户。我碰到多个纠纷就是登记产权人不提供银行卡，导致出现实际产权人空有公证委托书也绕不开登记产权人单独处分房产。

　　5、有些房产不允许借名购买，主要是政策性住房和对购房人资格有严格限制人身属性的房产，这样的借名购房协议，不受法律保护。

　　6、实际产权人和登记产权人的利益分配问题，也要有个约定，不能自己一人独占所有的好处，不然以后没有亲友了，具体自己把握个度。