房屋作为不动产，因其特殊的性质，我国的《物权法》规定了它的设立、变更、转让和消灭需要依法进行登记，未经登记，不发生效力。而房屋交易是一个过程，购房者购买了房屋后，因为各种原因不能进行产权登记的情况是非常常见的。如果在没有产权登记的时候，因售房人与第三人的纠纷，牵涉到交易房屋，购房者究竟如何保护自己呢?司法实践中，又有哪些法律法规作为依据呢?

　　一、法院查封房屋需要哪些手续?

　　最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2005年1月1日施行 法释【2004】15号)第一条、第九条、第十条有详细规定，归纳如下程序：

　　人民法院作出裁定，送达至被执行人和申请执行人，同时前往房屋土地管理部门办理查封登记手续。对被查封房屋张贴封条或公告，通知房屋的管理人或实际占有人，提存房屋权属证照。

　　二、尚未办理产权过户登记手续的房屋，法院可以查封吗?

　　根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(自2015年5月5日起施行 法释〔2015〕10号规定)第28条、29条规定，当满足相应条件时，买受人的权利可以对抗法院的查封，下文将分别罗列对抗法院查封的条件。

　　最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，同时满足如下三个条件，买受人可以对抗法院查封交易房屋：

　　1 . 第三人在法院查封前已经实际且全额支付购房款;

　　2 . 第三人在法院查封前已经实际控制、占有所购房屋;

　　3 . 未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、未届过户期限、办理登记存在客观障碍等原因造成，第三人不存在过错。

　　最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条是递进关系，28条针对是房屋买卖合同的通用状况，29条则是针对商品房买卖合同。

　　依据该规定第28条：

　　1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

　　2在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

　　3已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

　　4非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第28条是普适条款，买受人如果满足第28条的规定，无论是二手房房屋买卖还是商品房买卖;无论是居住性用房买卖还是商铺买卖，无论买受人名下有多少房，是否需要争议房屋居住等等，买受人均可依此对抗法院的查封执行

　　第29条的规定：

　　1 . 在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

　　2 . 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

　　3 . 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　第29条是特殊条款，买受人在不满足第28条普适规定要求的条件时，原则上不能对抗法院的执行。但如果买受人属于无房居住从开发商处购买商品房，且已经支付了超过50%合同价款的，可以对抗法院的执行和查封。

　　综合上述规定可知，最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条系对最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的覆盖。当然在实践中也要注意以下问题。

　　1 .占有的事实是发生在人民法院查封前

　　前文论述人民法院依法对争议房屋查封需要履行法定程序，到房地产登记部门登记备案的确定时间点的问题，该时间点的确定，对于当事人的权利有着重要的影响，因为买卖合同的签订时间、房款的交付时间以及房屋占有的时间与查封时间的先后可能决定了案件的最终走向。在此处，需要明确的是当事人占有房屋的时间应当在人们法院查封之前。

　　2 . 占有为“合法”占有

　　何为“合法”占有，就涉及到房屋的交付问题。如果房屋是出售人在签订房屋买卖合同后自愿交付后买受人占有的，自然是合法占有。但如果并非是“交付占有”，而是买受人自行采取措施占有的。应当考虑占有时间的长短、占有方式是否和平，占有时有无侵害其它权利人等情况全面衡量，只有买受人自行维权不侵害他人——尤其是平等权利人——的权利，且采取较为和平、可接受的方式维权并形成一定时期的和平状态时，才可以接受买受人占有的事实。

　　3 . 合法占有的认定

　　司法实践中，买受人占有房屋的认定一般以其交接房屋的记录、入住证明、物业费、水电暖气费的交纳、装修合同的签订和实施等情况来确定，而且一般不应仅以个别证据作为定案依据，而是综合各方面的证据统一认定。对于购买开发商开发的商品房买卖合同，由于是新建房屋，需要确定房屋是否竣工验收，如果未竣工验收，自然不符合交付使用的条件，在没有极其特殊的状态下，一般应认定不构成合法占有的条件。

　　综上，购买房屋过程中，需要谨慎查验房屋是否存在查封情况，以免后续遭遇不必要的困扰。