引言：现实中买车的人越来越多，小区内原有的规划的车库和车位却是有限的，于是出现了“车位荒”。如何解决此问题呢？

　　２００９年１０月１日起，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将开始施行。

　　《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共１９条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共１３条。这两部司法解释涉及若干热点、难点问题，包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位车库纠纷的处理、物业服务企业的违约责任承担、物业费纠纷处理等。

　　本刊邀请北京市第一中级人民法院的法官，为读者关注的几方面问题撰文诠释——

　　买车的人越来越多。花大价钱购进了这宝贝，总得给它找个“房子”或“位子”，因而车库或车位就成了现实问题。实践中，一些小区内非常珍贵的绿地，有的被作为车位使用，引发了很多业主不满。

　　很多人可能未必想过被称为“车库或车位”的场地或空间，未必就是合法的“车库或车位”，更遑论对其行使所有权。因此，要想“车有所居”，必须首先确定哪些场地或空间能够成为法律认可的“车位或车库”。物权法对这一事项并没有规定。

　　“车之居所”需满足几个法律条件

　　１０月１日正式实施的最高法院“关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”对此进行了明确。一个场地或空间，要想成为物权法所认可的车库或车位，必须满足如下条件：

　　一是具有构造上的独立性，能够明确区分。主要强调的是能否明确区分，实践中一片空地可能没有构造上的独立性，但经过划线定界之后就可以明确区分，可以认为具有构造上的独立性，因而能够成为车位。

　　二是具有利用上的独立性，可以排他使用。强调的是独立利用性，这是成为物权的必备条件。

　　三是能够登记成为特定业主所有权的客体。所谓“能够登记成为特定业主所有权的客体”，对于车位和车库来说，实际就是某一场地或空间，能够登记成为业主对其拥有所有权的车库和车位。

　　现实中并非所有的场地和空间，都能被登记成车库或车位，最典型的如小区内规划的公共游泳池、规划专门用于休闲健身的场地等。

　　车位所有权使用权如何转移给业主

　　有人说，车库和车位本就应该是业主而不是开发商的。这种说法靠谱吗？

　　中国经济这几年发展确实太快，很多开发商在几年前开发楼盘时，根本无法预见到中国人这几年买车实力这么强劲，因而也没有在所开发的小区里规划

　　过多的车库或车位。于是，这几年车库和车位，逐渐成了价值不菲的“奇货”。

　　在物权法草案征求意见过程中，不少人提议将车库和车位的原始所有权，交给业主。但考虑到如果法律直接规定将车库或车位归为业主，那么开发商开发楼盘时，就可能没有足够的动力，去规划够用的车库和车位。毕竟，开发商是商人，赔本或不赚钱的买卖是不会做的。

　　因此，物权法最终在第７４条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。就是说，在商品房出卖前，车库、车位的所有权是属于开发商的（对此虽然有不同意见，但这是主流观点），在商品房买卖过程中，车库、车位的权利归属再通过法定方式解决。因此，符合法律规定条件的车库或车位的原始权利归属于开发商，这是在现有法律框架下“车有所居”的前提。

　　在一般情况下，车库和车位的原始权利属开发商，但当商品房售卖给业主时，开发商可以通过附赠和出售，转移车库或车位的所有权归属，而一旦车库或车位的所有权归属发生转移，那也就意味着该车库或车位成为了“业主”的专有部分，只有该业主有权对其行使排他的所有权；同时开发商也可以通过出租，将车位或车库出租给业主使用。

　　没得到或租到车位可以停车公共道路吗

　　现实中买车的人越来越多，小区内原有的规划的车库和车位却是有限的，于是出现了“车位荒”。不少车主兴致盎然地把“爱车”开回家时，却发现没有地方停，迫不得已停放在小区内的公共道路上。在传统道德观念看来，既然是公共道路，那么私自停车就是不合适的，但不顾现实情况的道德谴责，也并不可取。现实情况就是车位短缺，没有办法那就只好因地制宜解决问题了。

　　为了正视并解决现实中的这一问题，此次司法解释对在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地停车的行为，给予了回应。

　　根据该解释，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于全体业主共有。这也就是说，在小区内的公共道路上停车，是有法律保障的。法律将这种规划用于停车之外的公共道路上或其他场所里的车位赋予全体业主共有，它就成了法律所承认的车库或车位，那些没有在规划停车区域内得到或租到车位的车主，可以让其爱车“车有所居”了。

　　可以预见，属于全体业主共有的规划之外的车位，也会随着购车族的增多而日见局促，如果实在无法完全满足小区业主停车需要，就只能先到者先用了，这也符合共有的特征，即法律保障共有人都可以使用。