引言：本文主要介绍农村房屋所有权方面的法律规定及其缺陷，在房屋所有权方面，城市居民和农村居民是显然不平等的。

　　虽然我国《宪法》第１３条规定公民的合法的私有财产不受侵犯。但宪法本身并未对“合法”进行明确规定，而交由其他法律来界定。

　　《民法通则》第３条规定当事人在民事活动中的地位平等。第５条明确规定，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。该法第７５条同时规定，公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。对于以上条文所提到的“合法”，《民法通则》本身依然没有做出具体的规定或解释，而又交由其他法律、法规来进一步落实。

　　《物权法》第２条规定，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。《物权法》中涉及房屋所有权制度的主要条款包括该法第９条（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外）和第３０条（因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力）。因此，根据《物权法》的以上规定，可以大胆推断：农村的房屋可能因为不属于“合法建造”或“未经登记”而不发生物权的效力。

　　从《宪法》到《民法通则》，再到最近才制定、实施的《物权法》，虽然法律一再强调公民在法律面前一律平等、公民的权利受法律的平等保护，但笔者认为至少在房屋所有权方面，城市居民和农村居民是显然不平等的。

　　从城市的房屋所有权制度的演变来看，在进行住房制度改革以前，我国在城镇实行国家统一分配的福利性分房制度（公有住房租用制度，即公有房居住者仅有使用权而没有其他的权利）。上世纪８０年代末“房改”以后，由原来的公房制度逐渐过渡为现在的商品房制度，即房屋统一由开发商进行商业化开发，购房者（主要是城市居民）在自由竞争的房地产市场上购买房屋，取得房屋的所有权。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市规划法》、《建筑法》等法律、规章的规定，开发商在城市进行房地产开发必须取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售或现售）许可证》（简称“五证”）等合法手续才能将房屋向社会销售。而购房者在购买商品房、向国家缴交相关税费之后，凭购房合同及完税证明等手续便可向国家相关部门申领房屋产权证。所以，在城市购买商品房，只要符合法律规定的条件，是完全可以向不动产登记机关申请登记并取得不动产的权属证书。从法律意义上看，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权（对于房屋而言是房屋所有权人依法对其所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利）的证明。实行商品房制度以后，在城市逐渐形成房地产市场。

　　对于农村居民而言，在现行的法律框架下，法律只是笼统地说“合法的财产受保护”，但怎样才让农民的房屋变成“合法”却没有法律规定。首先，《房地产管理法》和《房屋权属登记管理办法》都是“城市”的（《建筑法》虽未冠以“城市”，但该法第８３条规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。新修订的、２００８年１月１日生效的《城乡规划法》第４１条第２款规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。这对农村住宅建设问题又留下令人费解的尾巴），没有一部全国统一适用的建设法、住宅法，农村的房屋当然会被不动产登记“拒之门外”。既然农村的房屋未经国家统一规划并进行权属登记，根据《物权法》及相关的房地产规定，是否农民的房屋都是“非法建筑”？八亿农民的房屋所有权被法律有意无意地遗忘！其次，房地产的原则是“地随房走”，在农村却变成“房随地走”，即农村只有宅基地方面的规定，却没有房屋方面的法律规定。并且现行的法律限制一户农民只能申请一块宅基地（与一个城市居民可以同时合法拥有多处房产形成鲜明对比），并且该宅基地只能在本村，这无疑将农民紧紧地捆绑在自己的土地上，失去了迁徙自由。再次，农民只能将其房屋转让给本经济组织的成员，并且一旦转让就不能再申请宅基地。而城市居民可以将其房屋转让、出租给任意人，并且转让后还可以再购买房屋。因此，从这点来看，农民的民事权利能力是受到限制的，我国的房地产市场只存在于城市，农村是没有房地产市场的。那么，农村是否需要房地产市场？农民能否属于住房消费者？限制农民的民事权利能力是否合理？其答案是不言自明的，住宅权是最基本的人权，农民和城市居民作为同一个国家的公民理应在法律面前人人平等。