售后公房的同住人权利保护
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  • 2016-09-28

  引言:售后公房的同住人权利保护,一直是一个备受争议的问题,何为同住人呢?购买售后公房,如何来防范同住人纠纷呢?

  2005年2月,张某通过中间人介绍,与吴某就房屋转让事宜达成一致。吴某在本市普陀区红棉路拥有产权房(售后公房)一套,产权人是吴某,实际居住人除吴某外,还有其母亲刘某。双方签订了《上海市房地产买卖合同》,并到交易中心申请了过户登记。房屋成交总价50万元。交易后吴某根据合同约定支付了房款40万元,另10万元于交房后支付。2005年3月下旬,张某取得了产证。但吴某没有如期交房,且下落不明。

  为了入住该房,张某只得和吴某的母亲刘某直接协商。年过七十的刘某坚持认为,吴某出售该房没有征得她的同意,而且当初公房转产权时吴某曾保证她的居住权,她不愿意搬出该房。对张某提出的其他安置方案均予以拒绝。张某产证在手却毫无办法,只好一纸诉状,将刘某告上法庭,要求刘某迁出该房。

  法院判决

  法院经审理认为,吴某作为该房的唯一权利人,其处置产权的行为合法有效,张某合法取得该房产权,也应享有房屋的产权。但由于房屋系公房出售而来,被告刘某作为法定同住人,对涉诉房屋有合法居住权。考虑到被告系高龄老人,又无实际迁让之处,吴某的请求难以被支持。2005年底一审法院做出了驳回张某请求的判决。

  法律评析

  售后公房的同住人权利保护,一直是一个备受争议的问题。2003年以前,售后公房上市交易,均需要得到同住人的书面同意,以往的示范合同文本上有专门的同住人意思表示的附件。但后来,随着产权交易审核口径的改变,交易中心不再进行同住人是否同意的形式审查,中介机构也开始放松审查,导致同住人权益保护的纠纷不断增加,包括同住人的迁让纠纷、户口纠纷等。

  何为同住人呢?按照上海市相关政策规定,售后公房的同住人应当满足两个条件:第一,转产前在公房内有常住户口;第二,实际居住在房屋内且他处无住房或他处有住房但居住困难的。本案中的刘某,在房屋转产前就是该房的承租人,在转产时虽然放弃作为该房产权人,但作为同住人,对该房显然是有居住权的。

  吴某作为房屋产权人出售房屋时,应当取得同住人刘某的同意。在买卖合同履行完毕前,如果产权人和同住人关于安置事项没有达成一致,同住人有权拒绝迁出。在通常情况下,购买人即使是善意的,也不能直接诉请同住人搬离。本案中,胡某作为该房产权人,只有两种选择,第一,和同住人刘某协商,通过和解方案解决迁让问题;第二,让同住人一直住下去,直到居住权消灭(死亡)。当然,这不妨害张某追究吴某逾期交房的违约责任。

  购买售后公房,如何来防范同住人纠纷呢?第一,进行严格的权属审查。售后公房的权利人审查,包括基于夫妻关系的法定共有和基于政策规定的同住人共有(限于按照九四方案购买的公房同住人)。第二,进行同住人审查。根据常住户口审查该房的同住人,并用书面的形式确定同住人同意出售的意思表示。虽然交易中心不再审查同住人是否同意,但并不表明同住人没有了居住权。作为购房者或中介公司,进行这样的审查是有必要的。同住人的户口应当在交易前迁出,以避免户口纠纷。第三,合同审查。除了正常交易条款外,关于同住人的迁出、户口迁移等问题,应当有明确的约定。


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