引言：房价上涨是引发交易纠纷的一大诱因，房屋买卖合同未订立认购定金能退还吗？二手房交易不成怎么要回定金？

　　１、什么是定金？

　　定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。

　　给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。

　　根据民法的有关理论，定金具有下列法律特征：

　　（１）定金具有从属性。定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。

　　（２）定金的成立具有实践性。定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。

　　（３）定金具有预先支付性。只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。

　　（４）定金具有双重担保性。即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

　　２、房屋买卖合同未订立认购定金能退还吗？

　　网友提问：您好！今年７月份，我参加某公司组织的购房团购活动，并与该公司签订团购协议，约定我支付５０００元团购费，享受总房款１０％的团购优惠，并与购房时的现场优惠累加计算。同日，我与开发商签订了房屋认购书，购买该小区房屋一套，并约定如参加团购，将享受购房款折扣及费用减免优惠。签订团购协议和认购书后，我分别支付了团购费以及认购定金５万元。签订房屋买卖合同过程中，我与开发商就房屋价格计算方式产生分歧，双方最终未订立的商品房买卖合同。请问在未订立的商品房买卖合同的情况下，开发商对购房人交纳的认购定金５万元该返还吗？

　　律师回答：因不可归责于当事人双方的事由致房屋买卖合同未订立，购房定金应退还。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　本案中，由于约定不明，你与开发商就购房优惠与团购优惠关系出现分歧，进而无法就房屋实际购房价格达成一致，双方未能订立购房合同，符合不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖合同未订立的情形。

　　小编提醒，房屋认购书的实质为预约合同，违反约定内容将产生相应的违约责任，故对于房屋价款及计算方式等重要条款，应当进行明确约定，以维护自身合法权益。

　　３、如何规避二手房买卖定金纠纷

　　从法律上讲，定金应是“上家卖房、下家买房”的担保，上家违反约定不卖房应向下双倍返还定金，下家违反约定不买房无权要求上家退还定金。目前二手房交易中，定金的交付多数是自下家交给中介公司，再自中介公司转交上家。自于中介公司在收取定金时的法律地位并不明确，这极容易引发二手房交易上下家之间的定金纠纷。

　　为此，建议广大购房者在下定金时遵循下面四个步骤：

　　（１）要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况房价委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

　　（２）与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况房价保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

　　（３）与中介公司笙好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

　　（４）收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人自的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。