为您解析产权人同意未取得产权证的转卖合同是否有效
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  • 2015-06-29

案例:
2007年7月,王*与赵*签订合同约定王*将其有产权证的一套房屋与赵*一套有产权证的房屋置换,相互协助办理房屋产权过户手续。合同签订后双方进入置换后的房屋居住,但双方因种种原因一直未办理产权过户手续, 双方仍持有原房产证,2009年10月2日,王*出具字据同意赵*将其置换后的原王*的房屋出卖,赵*即于同日与李某签订合同,约定由赵*将原王*的房屋出卖给李某,由赵*负责办理该房屋的产权过户手续,合同签订后,李某支付了购房款,但赵*一直未能给李某办理该房屋产权过户手续,故李某诉至法院要求赵*立即为其办理该房屋的产权过户手续。
争议焦点:
此案争议之处在于产权人同意未取得产权证的转卖合同是否有效:
有人认为,该合同有效,理由是赵*出卖的房屋虽未经登记取得所有权,但赵*经房屋所有权人王*同意出卖,根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定赵*有权出卖房屋,同时赵*与李某之间合同虽未办理产权变更登记手续,但根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释》第九条规定和《中华人民共和国物权法》第十五条规定不影响合同效力。
还有人认为,该合同无效,理由是赵*出卖的房屋虽经王*同意,但未登记取得房屋所有权证,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法第60条规定,非经登记,土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力。此外根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当按照法律规定登记。第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力。根据以上规定,王*与赵*未办理置换后的房屋产权过户登记手续,赵*未取得原王*房屋的物权,故对房屋无处分权,且赵*与李某之间因未办理该房屋产权过户登记手续,故赵*与李某签订的房屋买卖合同无效。
资深房地产专业律师靳双权专业评析:
靳双权律师认为该合同有效。
理由如下:
1、(1)赵*出卖原王*的房屋,虽未取得房屋所有权证,无处分权,但在与李某签订合同时经房屋所有权人王*的书面同意,根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认的,该合同有效。故赵*有权出卖该房屋,赵*与李某签订的合同有效。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,但并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。
(3)《中华人民共和国物权法》第六条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当按照法律规定登记。第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力。但在上述条文中并未规定未取得物权的不动产转让合同无效,赵*出卖原王*的房屋,虽未经依法登记取得所有权证,根据《中华人民共和国物权法》的有关规定不发生物权效力,但赵*出卖原王*房屋经过王*同意,赵*有权出卖房屋。
2、(1)根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释》第九条规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同效力。赵*与李某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续,即合同未办理登记手续,但并不影响合同效力。
(2)根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定的除外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。赵*与李某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续,即李某购买的房屋未办理物权登记,但并不影响合同效力。综上,赵*与李某之间签订的房屋买卖合同是有效的。

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