案例简介：
郭**于二零一四年一月八日与北京市某房地产公司签订了一份购房认购书。双方约定，郭**购买北京市某房地产公司房屋一套，房价款为423.7万元，同时，双方在认购条件一款中作出约定：“认购方在签订认购书时交纳认购定金13万元，于二零一四年一月二十一日至一月三十日期间，携认购书及其他相关文件到销售中心与卖方签约。如认购方未在认购期限内，与卖方就认购物业一事签订商品房预售合同及其他相关文件，则卖方有权解除本认购书的履行，并将认购方已购物业另行处理，且认购方已交定金将不予退还。”
后郭**得知开发商没有预售许可证后，又提出待开发商取得预售许可证后再签订预售合同并付首付款，被开发商拒绝。这种情况下，郭**将北京市某房产公司诉至法院，要求双倍返还定金26万元。
法院观点：
一审法院审理时认为，本案争论焦点有三个：
1. 认购书是否有效;
2. 13万元的性质;
3. 原告事先是否知道被告没有预售许可证。
一审法院经审理认为，商品房预售必须具有预售许可证，而北京市某房地产公司未取得预售许可证，违反了法律的强制性规定，认定认购书无效。认购书被确定无效后，定金即失去担保效力，判决被告返还郭**定金13万元，驳回郭**要求双倍返还定金的诉讼请求。
郭**不服一审判决，向中级人民法院提起上诉，。二审法院经审理认为，双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。郭**已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中郭**并无违约行为，导致双方不能签订主合同系因北京市某公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由北京市某公司承担。据此，判决北京市某公司双倍返还郭**的定金26万元。
房产专业律师靳双权法律评析：
签订预售商品房之前签订的认购书或订购单，其性质有两种：一是预约合同，即约定将来签订正式的商品房买卖或预售合同;二是假如认购书或订购单具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按约定收取购房款的，则认购书、订购书属商品房买卖合同。认购书或订购单中约定认购金或定金，双方并无约定如未能签订合同，要求双倍返还或不退定金等约定的，则认购金或定金只具有预付款的性质。如双方未达成商品房买卖协议，定金或认购金应退还。
《最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律有关定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，郭**与北京市某房产公司未签订商品房买卖合同的原因是北京市某公司未取得预售许可证。因此，基于一方的原因未能订立商品房买卖合同，应按定金罚则处理，二审法院的判决是正确的。