案情简介：

2002年10月，苏某与开发商签订了商品房预售合同。按合同约定，该商品房为一次性定价，总金额为25.5万元，由苏某在2003年12月31日前付清全款。当苏某已经付了前三期房款后，开发商突然通知其暂停交房款，原因是开发商将与另外两家公司合作开发此地块，苏某于是未再交房款。两个月后，苏某收到另外两家公司发给他的《终止合同通知书》，通知书载明“苏先生在旅行预售合同条款时，未能及时支付房款，已形成违约”，要求终止合同。

苏某不明原委，找开发商交涉。原来，由于建材大幅度增长导致新建房屋成本增长，开发商认为因投入开发成本增加，房屋售价也应相应提高，如果苏某不同意终止合同的话，应当在原来的房价基础上再交10万元，否则开发商将单方面解除合同。苏某坚决不同意，遂诉至法院要求开发商按原合同约定履行。

法院审判结果：

法院经审理认为，苏某与开发商签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，双方应严格按合同约定履行。开发商在修建房屋时就应当将建材涨价的风险计算在房屋成本内，而不应在建材涨价后擅自将风险转嫁给购房人，这种做法于法无据，不予支持。因此，其在合同生效后擅自涨价的行为违反了合同约定，应承担违约责任。最后判决开发商继续履行原合同。

房产律师靳双权解析：

(一) 商品房价格不能为转嫁风险而随意变动

在市场经济条件下，房地产开发是高收益与高风险并存的产业，主要就体现在预售商品房的价格涨落上。我国法律规定，预售商品房合同的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，予以保护。因此，当事人双方一旦依法签订商品房预售合同，就要承担房价或涨或落的风险，不因市场涨跌波动，而将风险转嫁给对方。但是，开发商以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。有的房地产开发公司在签订商品房预售合同时，未考虑到市场材料价格上涨情况，只是房屋在建设中开发成本加大，而后即以市场价格上涨为由，要求变更合同价格或解除合同，将材料上涨的风险转嫁给预购方，这种做法引发争议起诉至法院，法院是不会予以支持的。本案中，开发商以投入开发成本增加而要求增加房屋售价显然是不合理的。

合同是当事人双方真实意思表示一致的结果，一旦签订，双方必须全面履行合同。本案中，既然合同已经约定房屋的售价，并已经约定一次性定价，开发商就不能单方找借口擅自涨价。因此，苏某可以拒付开发商提出的补交房款，开发商亦无权终止合同。在苏某仍然要求履行原合同而开发商又有条件继续履行合同的情况下，不应解除原合同，而应按照合同要求予以履行。

（二）商品房价格的其他情形

1.如果合同双方在约定了预售商品房价格的同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予准许。

2.如果当事人对价格在合同约定中不明确或者在合同履行中发生不可抗力的情况，可有当事人双方进行协商，协商不成的，法院可参照相关法律法规及当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估价格，或按当地通知同类同期商品房的市场价格予以确定，对法律规定的房地产企业的合法利润予以保护。

3.对逾期交付房屋的，在迟延期间因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。

4.无效的价格条款。双方当事人按明码标价约定购房价格后，开发商又以其他名义增加收费的，该增加收费的条款应当认定为无效；双方当事人以逃避商品房交易税收为目的，故意变相减少商品房交易价款的，这一条款也应认定为无效。