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案情介绍
案件背景：
王秀英、李强向法院提出诉讼请求：1.确认李建国与被告签订的出让协议无效；2.判令被告立即腾退返还诉争房屋。如果合同有效，则要求解除合同，返还诉争房屋。
王秀英与李建国系夫妻，育有一子李强，系无民事行为能力人，李建国与被告系姐弟关系，李建国2012年6月21日死亡。2010年8月19日，李建国未与王秀英商榷便与姐姐私下签订出让协议，约定李建国将购房资格出让给被告，由被告出资购买诉争一号房屋。由此可见此协议为借名买房法律关系。诉争房屋属于限价商品住房，根据相关规定，2008年4月11日后签订的借名买房协议无效。李强2013年1月被确认为无民事行为能力人，该出让协议的签订，侵犯了被监护人李强的合法权益，因此该协议也应属无效。
被告辩称：
认可协议无效。不同意立即返还房屋。李建国签订协议时王秀英是明知的。如果合同有效，则要求继续履行合同。
被告反诉请求：
判决二原告赔偿购房款432954元、房屋专项维修资金14016元、差价款损失1980027元。
事实与理由：李建国名下原有二号房屋，2010年6月拆迁，根据拆迁政策，李建国获得拆迁补偿款及购买限价房一套的指标。李建国因资金困难，放弃购买，经与被告协商，2010年8月19日签订《出让协议》。王秀英2012年8月30日在该协议上签字确认。被告实际支付李建国购房指标转让费15万元现金。根据协议，2010年8月23日，被告支付购房款432460元，以李建国名义选定了诉争一号房屋。同年9月19日，以李建国名义签订《商品房预售合同》，被告支付购房款差价及维修基金共计14510.24元；同日，被告收取诉争房屋并一直使用。诉争房屋2012年登记至李建国名下，为限价商品住房，2013年1月31日登记至二原告名下。2021年1月以出让方式转移登记至他人名下，房屋性质变更为商品房，并补交土地收益款191235元。
二原告就反诉辩称：
不同意被告反诉请求。二号房屋拆迁补偿款共200多万，数额足以购买诉争房屋，不存在被告所说李建国存在资金困难。由于李建国和王秀英感情不好，李建国和被告恶意串通，在二原告不知情下签订协议，严重损害二原告利益，应认定合同无效，二原告无过错，不应承担责任。
关键事实：
王秀英与李建国系夫妻，育有一子李强，系无民事行为能力人，2013年1月25日法院指定王秀英为其监护人。李建国与被告系姐弟，李建国2012年6月21日死亡。
2010年8月19日，李建国（甲方）与被告（乙方）签订《出让协议》，协议载明：甲方因资金问题，自愿将政府拆迁工程中提供的限价房认购权无条件送给乙方，由乙方出资买下这套房，订于2010年8月23日选房认购时全额支付购房款。王秀英2012年8月30日在协议上签名。
协议签订后，基于拆迁安置，2010年9月19日，李建国作为买受人，与出卖人甲房地产开发有限公司签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，被告以李建国名义购买了一号房屋，2010年9月19日收取房屋，被告支付购房款432954.24元和住宅专项维修资金14016元。2012年诉争房屋登记至李建国名下，为限价商品住房，2013年1月31日登记至二原告名下。2021年1月以出让方式转移登记至他人名下，房屋性质变更为商品房。
因对房屋价值无法达成一致意见，被告申请房屋价值鉴定，法院委托评估公司对诉争房屋价值进行评估，评估报告称价值时点2022年8月16日诉争房屋价值为3452800元。
法院评析
法院审理后认为，本案的核心争议在于：李建国与被告签订的《出让协议》是否有效，以及合同无效后的法律后果。
关于协议效力的认定：
法院认为，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。
李建国与被告签订《出让协议》，约定被告借名购买诉争房屋，损害限价房相关政策和制度；诉争房屋属于拆迁安置房屋，李强享有安置利益，又属于无民事行为能力人，将诉争房屋购买资格赠送给被告，侵犯李强的合法权益；故法院认定《出让协议》无效。
关于合同无效后的法律后果：
法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二原告曾将涉案房屋过户至自己名下，视为接受继承，故在获取相关房屋权益时，亦应该承担相应义务。因此，被告应当返还诉争房屋，二原告应该支付购房款和住宅专项维修资金并赔偿差价款损失。
关于赔偿数额的认定：
关于赔偿数额，综合考虑二原告因房屋升值获得的利益、被告因此丧失的订约机会损失、所付出的金钱成本、双方过错程度等因素，公平合理的予以确定。
裁判结果
法院最终判决：
✅ 一、2010年8月19日李建国与被告签订的《出让协议》无效；
✅ 二、原告王秀英、原告李强于本判决生效之日起七日内给付被告购房款432954元、住宅专项维修资金14016元、差价款损失180万元，收到上述款项的同时，被告将一号房屋腾退并交还原告王秀英、原告李强。
律师胜诉心得
本案胜诉的关键在于：
限价房政策的准确把握：成功证明了限价商品住房的特殊性质，借名购买违反公共政策，合同自始无效。
无民事行为能力人权益保护：成功证明了李强作为无民事行为能力人享有拆迁安置利益，协议侵犯其合法权益，进一步佐证协议无效。
证据链的完整构建：成功提供了《出让协议》、《商品房预售合同》、拆迁安置文件、房屋登记信息等关键证据，形成了完整的证据链。
赔偿数额的合理认定：成功证明了赔偿数额应综合考虑房屋升值利益、订约机会损失、金钱成本、过错程度等因素，公平合理确定。
法律适用的准确把握：准确适用了限价房相关政策法规、合同法等相关规定，成功为当事人争取到了合法权益。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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