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案情介绍
案件背景：
张建国、李秀英夫妻向法院提出诉讼请求：1．判令原被告之间的借名买房约定有效，即坐落于北京市通州区一号房屋系二原告借用被告张明名义购买；2．请求确认被告张明在房产登记中增加王芳为产权人的行为无效；3．判令被告协助二原告办理房屋所有权转移登记手续；4．本案诉讼费由被告承担。
张建国、李秀英系夫妻关系，被告张明系二人之子。2011年，二原告打算在通州区购买一套商品房，但因二原告年龄较大，如果以二原告名义购房，贷款年限比较少，月供压力较大。二原告遂与张明协商，由二原告出资以被告张明名义签订购房合同。
2011年1月23日，根据原告要求，被告以其名义与甲房地产开发有限公司签订购房合同，房屋坐落于通州区，房屋总价款为2718742元，其中首付款为1038742元，其余为贷款。合同签订后，原告李秀英直接将首付款1038742元支付给甲房地产开发有限公司，此后的贷款也由二原告按月支付，2016年3月28日，二原告将尾款一次性付清。该房产交付后一直由二原告居住使用。
近两年来，被告对二原告漠不关心，甚至被告对张建国生病也不理不睬，只知道向二原告索要钱财。被告的所作所为让二原告非常寒心。因涉案房产事实上属于二原告所有，也是二原告在北京的唯一住处，现二原告为维护合法权益，将被告诉至法院。
被告张明、王芳辩称：
我方不同意二原告的诉讼请求。一、二原告支付购房款系对答辩人的赠予。2011年，考虑到张明已年满30周岁还未结婚，二原告决定出钱帮助张明在通州买房，涉案房屋的首付系二原告支付，自2012年9月至2016年2月共计42个月，每月房贷由张明支付，共计384987．52元。虽没有书面协议，但当时确有口头约定，二原告支付的购房款系对张明的赠予。
二、二原告主张的借名买房理由不成立。二原告工资待遇丰厚。2011年1月23日，二原告帮助被告支付房屋首付款，2016年3月28日就提前还清全部购房尾款。2018年1月又在武汉全款购买一套价值154万的房屋，这与二原告的诉状陈述不符。
三、张明积极筹资为二原告在武汉购买养老房。
四、被告一直和二原告共同居住在诉争房屋。
五、诉争房屋已经变更为二被告夫妻共有，张明与王芳按份共有，各占50%。根据相关规定，共有人王芳作为善意第三人已经接受该房屋50%的份额，赠予无法撤销，转移登记也无法办理。
六、诉争房屋已经办理了抵押。为偿还高利贷，2019年4月26日，二被告以涉案房屋作抵押与第三人赵强，办理贷款30万元，随后又在赵强处借款50万元，时至今日上述两笔贷款均未偿还。
七、二原告不具备北京市购房资格，无需审理是否存在借名买房的事实，可直接驳回其诉讼请求。
八、二被告正努力偿还贷款，极力消除和父母之间的隔阂。
九、被告张明债台高筑，已经到了走投无路的地步。另外，无论是否是借名买房，原告的诉讼目的无法实现，二原告没有购房资质，张明是在自有房产上加名，是合法有效的，由于二原告没有购房资格，不存在借名买房，所谓办理产权登记不能得到法律支持，法院应该驳回二原告的诉讼请求。
第三人赵强述称：
如果张明把欠我的所有钱还给我，我就配合解除抵押。
关键事实：
2011年1月23日，张明（买受人）与甲房地产开发有限公司（出卖人、以下简称甲公司）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《商品房预售合同》），主要约定：基本情况：该商品房房屋坐落为通州区。计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币22958．47元，总价款人民币2718742元。《商品房预售合同》附件十补充协议第三款约定，出卖人、买受人双方约定按照按揭贷款付款方式付款。买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房总价款的40．05%作为首付款，即人民币1088742元（包括买受人已付款项5万元，转为本期购房款），买受人应在签约后30日内办理完毕按揭贷款手续。合同还约定了其他内容。2011年1月23日，李秀英向甲公司转账1038742元，甲公司开具购房款发票。
2015年5月28日，涉案一号房屋所有权人登记为张明。2018年4月3日，张明与王芳登记结婚。2019年1月31日，房屋所有权人登记为二被告，房屋共有情况为按份共有。
2016年3月28日，李秀英将155万元汇入张明账户，摘要信息为还房款。2016年3月29日，A银行出具业务凭证，张明提前还款1551214元，其中本金1546026．87元，利息5187．13元，全部结清。
2020年6月12日，A银行出具《结清证明》，主要内容为：我行住房贷款客户张明，贷款时间2012年8月30日至2042年8月29日，贷款金额163万元，贷款期限360个月，抵押房屋住址为一号房屋，贷款已结清。
另查，2019年1月30日，张明与王芳签订《夫妻不动产共有协议》，主要内容为：我二人为夫妻关系，坐落于通州区的一号房屋，其中张明是不动产权人，经双方共同协商，现申请上述不动产权共有方式为按份共有，各拥有50%份额。
2019年4月26日，二被告（抵押人）与第三人赵强（抵押权人）签订《主债权及不动产抵押合同》，主要约定：主债权金额：30万元人民币。债务履行期限：2019年4月26日至2019年7月25日，抵押不动产坐落为一号房屋，被担保主债权金额30万元，担保范围：利息2%，本金30万元，债务人：二被告。同日，涉案房屋就上述内容进行抵押权登记。
关于涉案房屋的出资情况，二原告主张首付款1088742元系二原告支付，贷款及尾款均是李秀英付清，支付的款项是从二原告的夫妻共同财产中支出，是二原告把钱取出来存到被告张明的卡中，我方的取款记录和被告张明的存款记录是可以对上的，当时张明工资低，不足以偿还贷款。二被告表示认可首付款是二原告出的，尾款部分是二原告部分出资，中间的按揭还贷都是被告支付，被告一共还贷384987．52元。
关于涉案房屋的装修及居住使用情况，双方认可涉案房屋于2013年12月交付，原被告一同居住在涉案房屋内直至2018年8月3日，被告从涉案房屋搬走。二原告主张对涉案房屋进行了装修，张明则表示是二原告与张明共同装修，涉案房屋是为了给张明结婚用。
为证明借名买房的事实，二原告举证提交2018年9月3日的《证明》，主要内容为：本人名下的房产《通州区一号房屋》是由我父母张建国、李秀英支付全款（包含首付款、还贷、尾款以及装修家具家电）购买。特此证明，并保证如下：1．本人保证在未得到父母的同意，决不出售该房产。2．本人保证在未得到父母的同意，决不在该房产的房屋所有权证上添加任何他人的姓名（即房屋所有权人）。3．我父母对该房产有终身使用权、所有权、处置权。备注：此证明有效期为三十年。后附付款时间及明细。签名张明。该房产的物业费及暖气费由本人承担，公司所发劳保用品全部寄至该房产处由父母接受，由2018年度第三季度开始。二原告主张因购买房屋是二原告年龄时56岁、57岁，用自己名字买房房贷较少，月供压力较大，故借用张明名义买房。被告张明对此不认可，主张购买涉案房屋系因张明年龄大了，需要买房结婚，且原被告系亲子关系，本身就不会去区分，二原告的出资均是对张明的赠与，不认可二原告提交的《证明》真实性、合法性和关联性，一、该《证明》系张明受胁迫签订，主要是二原告去公司闹事，受胁迫签订。《证明》中只有签订、日期和该房产的物业费及暖气费由本人承担，公司所发劳保用品全部寄至该房产由父母接受，由2018年度第三季度开始系张明所写，其余均为二原告事后加上去的。二、《证明》记录内容与事实不符。诉争房产2012年9月至2016年2月期间的房贷由张明支付；三、张明主动签订《证明》不符合常理。2018年9月，张明外有债主催还借款，内有父母逼迫离婚，居无定所，原告不可能主动放弃房屋的所有权。
庭审中，截至法庭辩论终结时，原被告双方均认可二原告无北京购房资质。
法院评析
法院审理后认为，本案的核心争议在于：二原告与被告张明就涉案房屋是否存在借名买房合同关系。
关于借名买房合同关系的认定：
法院认为，二原告系夫妻关系，被告张明系二人之子，涉案房屋购买于2011年1月23日，并于2015年5月28日登记至张明名下，2016年3月29日，涉案房屋贷款已偿清。张明与王芳于2018年4月3日登记结婚。2019年1月31日，房屋所有权人登记为二被告，房屋共有情况为按份共有，各占50%。涉案房屋总价为2718742元，其中首付款1088742元及偿还贷款155万元均系原告李秀英转账支付。
关于证据的认定：
结合涉案房屋购买时间、首付款及贷款偿还情况、装修居住使用情况、2018年9月3日《证明》情况以及北京市房屋限购政策施行时间等因素，二原告主张与被告张明存在借名买房合同关系的诉讼请求，合法合理，法院依法予以支持。
关于办理产权登记手续的认定：
关于二原告主张二被告协助原告办理产权登记手续的诉讼请求，因涉案房屋涉及第三人赵强的相关抵押权益，而二原告不认可被告张明、王芳与第三人赵强之间关于涉案房屋抵押合同的真实性及合法性，故对于二原告的该项主张，本案不宜进行处理，可另行解决。
关于确认登记行为无效的认定：
本案案由为合同纠纷，二原告要求确认被告张明在房产登记中增加王芳为产权人的行为无效的诉讼请求，与本案非同一法律关系，本案不予处理，双方可另案解决。
关于赠与关系的认定：
被告张明辩称二原告的出资系对其个人的赠与，对此法院认为，鉴于购房款数额较大，且被告张明亦未就其该项辩解意见充分举证证明，故对于被告张明的该项辩解意见，依据不足，法院不予采信。
裁判结果
法院最终判决：
✅ 确认原告张建国、李秀英与被告张明就坐落于北京市通州区的一号房屋存在借名买房合同关系。
律师胜诉心得
本案胜诉的关键在于：
借名买房关系的成功认定：成功证明了涉案房屋虽然登记在张明名下，但实际出资人和使用人均为二原告，符合借名买房的法律特征。
证据链的完整构建：成功提供了首付款支付凭证、贷款还款记录、《证明》等关键证据，形成了完整的证据链，证明了借名买房关系的存在。
《证明》的法律效力：成功证明了2018年9月3日的《证明》具有法律效力，该《证明》明确记载了房屋系二原告支付全款购买，且张明承诺未经父母同意不得出售或添加他人姓名。
居住使用事实的证明：成功证明了涉案房屋自交付后一直由二原告居住使用，进一步佐证了借名买房关系的存在。
赠与关系的反驳：成功反驳了被告主张的赠与关系，证明了购房款数额巨大，且被告未能提供充分证据证明赠与关系的存在。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
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