（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
在北京昌平某村，有一处登记在李先生名下的宅院（以下简称“一号院”）。李先生与张女士系夫妻，育有一子李某1、一女李某2。李某1与王某1婚后育有两女，一家四口长期与父母共同居住于一号院。
2017年，因区域开发项目启动，一号院被纳入整村腾退范围。根据《腾退补偿协议》，该宅院共获得补偿款344万余元，并确认6名安置人口（李先生、张女士、李某1、王某1及两名未成年孙女），可认购360平方米安置房。
然而，补偿款发放后不久，家庭内部出现分歧。李某1一家主张按人头均分补偿款并确认每人60平方米安置房权益；张女士则认为，前院房屋均由其与丈夫出资建造，李某1未实际参与建房，且已从家庭资金中支取大额款项，不应再主张分割。
争议的核心，源于一笔特殊的安排：2005年，李先生、李某1曾与女婿宋某签订协议，将一号院后半部分（“二号院”）出售给宋某，并约定“如遇拆迁，所有补偿归宋某”。2017年腾退前，李先生与宋某另行签署《分款协议》，由开发单位直接向宋某支付134万元。该笔款项未经过其他安置人口同意。
李先生于2019年去世后，李某1一家多次协商未果，遂诉至法院。
法院如何认定？
本案涉及四个法律问题，法院逐一厘清：
一、非本集体经济组织成员购买农村房屋，拆迁款如何处理？
法院指出，李先生、李某1将宅基地上房屋出售给非本村村民宋某，违反了土地管理相关规定，买卖合同应属无效。但合同无效不等于利益全归原主。考虑到宋某实际出资购房并翻建房屋，且双方在腾退前已就补偿分配达成一致，《分款协议》系真实意思表示，内容不违反强制性规定，应认定有效。故134万元归宋某，具有事实与法律依据。
二、剩余补偿款应如何分割？
扣除支付给宋某的134万元，剩余210万余元需在家庭内部分配。法院结合证据认定：
前院北房建于2000年，南房二层建于2010年，均由李先生、张女士出资；
李某1在2010年离婚诉讼中明确陈述“未对建房出资”，该陈述已被生效判决采信；
因此，房屋重置成新价、搬家补助、移机费等与房屋实体相关的补偿，归李先生、张女士所有；
但宅基地区位补偿、提前搬家奖、工程配合奖、整村腾退完成奖等政策性奖励，系基于整宗宅基地及安置人口整体发放，应由6名被安置人共有；
扣除安置房购房款及已实际支付给李某1一家的周转费、生活支出等，法院酌定其仍可分得15万元。
三、安置房权益是否可确认？
法院认为，安置房指标系对特定人口的安置保障，不属于遗产。虽房屋尚未交付，但《房屋安置协议》已明确6人各享60平方米。鉴于李先生、张女士名下120平方米已用于选定一套回迁房并完成分割，剩余240平方米对应的三套安置房，应归属李某1一家四口。
律师办案体会
作为长期处理家事与不动产纠纷的律师，就本案提出几点实务经验：
“安置人口”不等于“自动均分全部补偿”。补偿项目性质不同，归属规则各异。需逐项分析是基于房屋、宅基地，还是人口因素。
历史陈述具有法律效力。当事人在另案中的自认（如“未出资建房”），可能成为本案关键证据。
家庭内部处分行为不能当然约束全体成员。即便父母与第三人达成分款协议，若涉及其他安置人权益，仍需审慎判断其效力边界。
安置房指标具有财产属性，可确权。即使尚未选房或交房，只要腾退协议已确认面积和人口，权利即可主张。
这类案件表面是“分钱分房”，实质是对家庭贡献、政策理解与法律关系的综合判断。提前厘清权属、保留建房出资凭证、关注腾退政策细节非常重要。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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