（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
2017年，周明远想在辽宁老家为母亲购置一套养老房。
但因当地政策原因——若以自己名义购房，将影响母亲享受农村移民补助，他决定借用邻居林秀兰的名义买房。
双方签订《借名购房协议》，明确约定：
“房屋由周明远全款出资，登记在林秀兰名下，但所有权、使用权、收益权均归周明远所有。”
随后，周明远直接与原房主签约，分两笔转账45.3万元购房款，并持有全部原始票据。
房屋过户后，一直由其母亲居住至今，林秀兰从未踏足。
然而，两年后风云突变。
林秀兰因一起北京的金融债务纠纷（涉及1250万元！），被法院列为被执行人。
2019年8月，法院依据生效判决，查封了登记在其名下的一号房屋。
周明远提出执行异议，却被驳回。
无奈之下，他提起执行异议之诉，请求：
“停止执行一号房屋，解除查封。”
债权人赵强、李伟坚决反对：
“房子登记在林秀兰名下，就是她的财产！借名协议不能对抗我们这些善意第三人。”
林秀兰本人则当庭承认：“房子是周明远买的，我没出一分钱，也不该被执行。”
裁判结果
法院判决：
✅ 不得执行一号房屋；
✅ 确认周明远作为实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。
法院说理
法院指出，本案核心在于：借名买房是否真实？实际权利人能否排除普通金钱债权人的执行？
关键认定如下：
第一，借名关系真实存在，且证据链完整。
有书面《借名购房协议》；
购房款由周明远直接支付给原房主；
房屋自始由其家人占有使用；
所有税费票据、合同原件均由其持有；
借名动机合理（为保留农村补助资格）。
第二，本案不涉及抵押权等优先权，仅为普通金钱债权执行。
法院强调：
“《执行异议复议规定》第28条适用于无优先权的普通债权人。只要借名人能证明真实出资+实际占有+非因自身原因未过户，即可排除执行。”
第三，登记名义人自认非权利人，进一步佐证事实。
林秀兰明确表示“未出资、不知情、不主张权利”，削弱了登记公示的对抗效力。
第四，债权人非善意取得担保物权，仅为一般申请执行人。
其债权基于合同纠纷产生，不享有法定优先受偿权，故不能对抗真实权利人。
因此，法院认为：
“周明远对一号房屋享有的民事权益，足以排除普通金钱债权的强制执行。”
律师提示
这个案例为“借名买房”提供了重要参考：
不是所有借名都无效。
若借名目的不违法（如为享受政策优惠而非规避限购），且证据充分，法院可能认可其真实性。
普通债权人 ≠ 抵押权人。
如果房子没被抵押，只是因债务被查封，实际出资人有机会通过执行异议之诉保住房产。
证据链必须闭环：
书面协议+直接付款凭证+长期实际占有 +合理解释借名原因是胜诉关键。
及时行动至关重要。
一旦房屋被查封，必须在尽快提出执行异议，否则将丧失救济机会。
给客户的建议：
若你因特殊原因借名购房，务必：
✅ 签订详细书面协议；
✅ 用自己账户直接支付房款；
✅ 保留所有票据并实际入住；
✅ 一旦发现房屋被查封，立即联系专业律师启动执行异议程序。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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