（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
赵建国和刘淑芬是一对老夫妻，2012年，他们全款出资149万元，购买了一号房屋。
因名下还有其他未登记房产，担心“登记麻烦”，便直接将房子登记在独子赵磊名下。
此后多年，老两口偶尔缴纳水电、宽带等费用，但从未办理过任何书面协议，也未向儿子主张过产权。
2019年，赵磊与周婷再婚。
2021年，因婚姻出现危机，赵磊向父母出具一份《承诺书》，写明：“我对一号房屋仅有居住权，产权归父母所有。”
但这份文件只有赵磊一人签字，周婷毫不知情。
2023年，赵磊为挽回婚姻，与周婷签订《婚内协议》，自愿将一号房屋50%份额赠与周婷，并完成不动产变更登记，房屋变为赵磊与周婷共同共有。
2024年，周婷起诉离婚。
赵建国夫妇这才得知房子已加名儿媳，立即起诉，要求确认一号房屋归自己所有，并让儿子儿媳配合过户。
周婷坚决反对：“房子登记在赵磊名下十年，他有权处分。赠与已完成，你们无权要回。”
二、裁判结果
法院判决：
驳回赵建国、刘淑芬的全部诉讼请求。
一号房屋属于赵磊与周婷的夫妻共同财产，父母无权主张所有权。
三、法院说理要点
不动产物权以登记为准，出资不等于产权。
根据《民法典》第209条，房屋自2014年登记在赵磊名下起，即发生物权效力。父母转账记录仅能证明资金往来，不能推翻登记效力。
不存在“借名买房”的合理动机。
父母均为北京户籍，无限购障碍；所谓“节省登记费”理由不成立（其他房产也未登记）；现实中，父母为子女购房出资更符合赠与常理。
单方《承诺书》不能约束不知情的第三人。
赵磊2021年出具的“仅享有居住权”承诺，未经周婷签字确认，对其无法律约束力。
儿子多次以所有权人身份处分房屋。
先签《保证书》称“名下财产归妻子”，后签《婚内协议》赠与50%份额，并完成登记——行为逻辑一致，印证其自认所有权。
父母长期未主张权利，不合常理。
若真为借名，为何近十年不办过户？直到儿媳起诉离婚才行动？此有违借名买房的一般交易习惯。
综上，借名买房关系不成立，房屋按登记状态认定归属。
四、律师提示
本案揭示了一个残酷现实：“出钱 ≠ 拥有”，尤其当房产登记在成年子女名下时！
很多父母认为：
“房子是我买的，写孩子名字只是图方便”；
“他签了字承认房子是我的，肯定没问题”；
“儿媳刚进门就想分房？太贪心！”
但法律只看登记+合意+合理性。一旦登记完成，子女就是法律上的产权人，他可以抵押、出售、赠与配偶。
✅ 如果您想为子女买房但保留控制权，请务必做到：
不要直接登记在子女名下；若必须登记，应签署书面借名协议并由所有利害关系人（如未来配偶）知情确认；
避免使用“赠与”“结婚用房”等表述，否则易被推定为赠与；
尽早办理确权或过户，拖延只会增加风险。
⚠️ 特别提醒：婚前/婚内将房产加名配偶，一旦完成登记，即视为有效赠与，即使后续离婚，原产权人也难以撤销。
如您正面临类似家庭房产安排，切勿凭“亲情信任”操作。先咨询专业律师，用法律守住您的资产。
北京房产律师靳双权团队专注借名买房、家事房产纠纷十余年，可为您提供安全、合规的代持与确权方案。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
如有相关问题，欢迎来电咨询。
