（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
林国栋原系北京市某单位职工，承租一号房屋。1998年，该房屋纳入房改范围，需以成本价购买产权。
原告林文涛、杨静（林国栋之子及儿媳）主张：
当时家庭协商一致，由其夫妻全额出资1.8万余元购买一号房屋；
因政策限制，房屋只能登记在承租人林国栋名下；
林国栋于2000年亲笔书写字条，确认“购房款由林文涛支付”；
房屋相关付款收据原件均由其持有；
故双方存在口头借名买房协议，房屋应归其所有。
林国栋于2005年去世，其妻吴素珍于2017年去世。其他三名子女（林志远、林慧敏、林志强）均否认存在借名约定，称：
购房款系母亲支付；
字条未提及“房屋归林文涛”，也无母亲签字；
母亲生前通过公证遗嘱，将自己对房屋的份额留给孙子林浩。
林文涛、杨静遂起诉，请求确认借名关系并办理过户。
二、裁判结果
法院判决：
驳回林文涛、杨静的全部诉讼请求。
仅有出资事实和“确认付款”字条，不足以证明存在借名登记并同意过户的合意。
三、法院说理要点
借名买房需证明“登记+过户”双重合意
法院指出：借名买房不仅要求实际出资，还需证明双方约定房屋归出资人所有，且名义人同意未来配合过户。本案中，林国栋的字条仅说明“房款由儿子支付”，未明确表示“房屋归其所有”或“同意过户”。
母亲通过公证遗嘱处分房产，反证无借名合意
吴素珍在2003年公证遗嘱中，将自己对一号房屋的份额留给孙子林浩，表明其始终认为房屋是夫妻共同财产，而非已归属林文涛夫妻。该行为与“借名买房”主张明显矛盾。
房改房特殊性：工龄折算+身份属性
一号房屋系使用林国栋夫妇工龄优惠购买，具有强烈的身份依附性和福利性质，不能简单适用“谁出钱归谁”原则。
举证责任在主张方，证据不足则败诉
根据“谁主张谁举证”原则，林文涛夫妻未能提供书面协议、录音、证人证言等证明过户合意，仅凭出资和单方字条，无法推翻房屋登记的公示效力。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
房改房借名风险极高：因涉及工龄、身份、政策，法院审查极为严格；
仅有出资+付款凭证≠借名成立：必须证明双方就“产权归属+未来过户”达成一致；
父母单方字条效力有限：若未明确产权归属，且配偶未签字，难以对抗其他继承人；
公证遗嘱是关键反证：若父母通过遗嘱处分房产，将直接否定借名主张。
建议：
涉及父母房改房，尽量避免“借名”，可考虑赠与或遗嘱安排；
如确需借名，务必签署三方书面协议（父母+出资子女），明确产权归属及过户义务；
保留沟通记录（如录音、微信），证明父母真实意思表示；
切勿仅凭“出钱”就认为房子归自己——法律看合意，不看出资。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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