（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
原告周素芬与丈夫陈国栋（2013年3月去世）原居住于一号房屋（建筑面积55平方米）。因年事已高、上下楼不便，二人决定出售一号房屋，换购同小区一层、面积更大的住房。
2010年3月，陈国栋将一号房屋以93万元售出，并计划用该款购买二号房屋（总价135万元）。因夫妻二人均已年逾六十，无法获得银行贷款，遂与女儿陈静协商，以陈静名义签订购房合同并申请40万元贷款，全部房款及月供由周素芬夫妇承担。
实际履行情况如下：
首付款93万元由陈国栋直接支付给卖方；
自2010年4月起，周素芬每月向陈静转账约2500元用于偿还贷款，部分月份由陈国栋账户转出；
2017年12月，周素芬支付最后一笔3万元，贷款全部结清；
二号房屋交付后，由周素芬夫妇装修并一直居住至今；
水、电、燃气费用由周素芬支付，物业及供暖费由陈静支付；
房屋产权于2010年4月登记在陈静名下，原始房产证未交予周素芬。
陈国栋去世后，周素芬多次要求陈静配合将二号房屋过户至其名下，遭拒。陈静辩称：
二号房屋系父母赠与，因其放弃了家庭另一套房产的继承权；
每月收款2500元系“租金”；
双方不存在借名买房关系；
原告起诉已超诉讼时效。
周素芬之子陈明支持母亲主张，确认房屋应归父母所有。
二、裁判结果
法院判决：
周素芬、陈国栋与陈静之间关于借名购买二号房屋的口头约定成立；
陈静于判决生效之日起7日内，将二号房屋转移登记至周素芬、陈静、陈明三人名下；
周素芬享有4/6份额；
陈静、陈明各享有1/6份额；
三、法院说理要点
借名买房关系成立，主要依据如下：
首付款全部来源于周素芬夫妇出售一号房屋所得；
周素芬长期、规律性向陈静转账，金额与贷款还款基本匹配，符合代偿特征；
二号房屋自交付起即由周素芬夫妇实际占有、使用、装修，符合借名人控制房屋的典型表现；
借名原因合理：因年龄限制无法贷款，借用子女名义具有现实必要性。
赠与主张不成立：
陈静未能提供任何书面或有效口头赠与证据；
若房屋确系赠与，父母作为受赠人反向支付“租金”不合常理；
贷款还清后“租金”停止支付，进一步印证款项性质为还贷而非租赁。
房屋权属涉及继承，不能单独过户至原告一人名下：
二号房屋系周素芬与陈国栋的夫妻共同财产；
陈国栋去世后，其50%份额作为遗产，由配偶周素芬、子女陈静、陈明三人法定继承；
故周素芬最终享有：1/2（夫妻共有）+ 1/6（继承份额）= 4/6；
陈静、陈明各继承1/6。
诉讼时效抗辩不成立：
借名买房属合同关系，权利人可随时主张物权确认；
且周素芬长期居住使用房屋，未怠于行使权利。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
规律性转账记录是证明“代偿贷款”的关键证据
本案中，连续七年每月固定金额转账，形成完整证据链，远比口头陈述更具证明力。
“租金”抗辩难以成立，需结合生活常理判断
父母出资购房后反向支付大额“租金”给子女，不符合家庭伦理和经济逻辑，法院通常不予采信。
操作建议：
借名购房应尽量签署书面协议；
保留全部出资凭证、还款记录、居住证明；
在具备购房资格后及时提起确权诉讼。
