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案情介绍
2014年，赵雅琳因不具备北京市限价商品住房（“两限房”）购房资格，与其母亲陈秀英协商，由陈秀英以其名义申请并购买一套限价房（后称一号房屋），全部购房款53.9万余元由赵雅琳支付。
购房时，陈秀英亲笔书写一份字据，内容为：“我名下有一套长女赵雅琳全程办理的两限房……由长女全额一次性付款……将来百年之后由长女一人所有。”该字据有两位见证人签字。此后，赵雅琳持有全部付款凭证、契税发票、物业单据及房产证原件，并一直居住使用一号房屋至今。
2024年，陈秀英在未告知赵雅琳的情况下，将一号房屋无偿赠与儿子陈志国，并完成产权过户。赵雅琳遂起诉至法院，请求：
确认一号房屋归其所有；
判令陈秀英及三名子女配合将房屋过户至其名下。
陈秀英及子女辩称：
双方不存在借名买房协议，购房款系借款；
限价房属政策性保障住房，借名购买违反公序良俗，合同应属无效；
房屋已合法赠与陈志国，赵雅琳无权主张权利。
裁判结果
法院判决：
驳回原告赵雅琳的全部诉讼请求。
法院说理
“借名买房”事实成立，但合同无效
法院认可赵雅琳为实际出资人并长期占有使用房屋，结合其母手写字据，认定双方存在“借名买房”合意。
然而，涉案房屋为限价商品住房，属于政府面向中低收入家庭提供的保障性住房，具有严格的申购资格限制。赵雅琳借他人名义规避政策，损害了社会公共利益和住房分配公平性，依据《民法典》第153条，该借名协议因违背公序良俗而自始无效。
无效合同不产生物权效力
即使赵雅琳支付全款并实际居住，也不能基于无效协议取得房屋所有权。房屋登记在陈秀英名下，其作为登记权利人，有权依法处分房产。
赠与已完成，无法追回
陈秀英已于2024年将房屋赠与儿子陈志国并完成过户，该行为合法有效。赵雅琳不能以内部无效约定对抗善意（或非善意）第三人已取得的物权。
法院强调：政策性住房不是普通商品，其分配机制旨在保障特定群体基本居住需求。任何规避资格审查的行为，都将被法律否定。
律师提示（北京房产律师靳双权团队）
限价房——一律不可“借名”！
此类房屋带有强烈社会保障属性，司法实践普遍认定借名协议无效，出资人风险极高。
“有字据+全款+居住”也不等于安全！
即使证据链完整，只要涉及政策房，法院仍会以“损害公共利益”为由否定协议效力。
登记即权利，赠与可“截胡”！
名义产权人一旦将房屋赠与或出售给他人并完成过户，实际出资人几乎无法追回。
想帮父母买房？务必用自己名字或合法共有！
若父母符合条件，可考虑共同申请（如共有产权房），或通过合法赠与、继承等方式安排，避免私下代持。
已发生借名？立即评估风险，切勿拖延！
如房屋尚未过户给第三方，可尝试协商补偿退出；若已过户，维权成功率极低。
温馨提醒：北京近年已有多起类似案件，出资人血本无归。切勿因“亲情信任”或“短期便利”陷入无法挽回的法律陷阱！
