（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
周志明终身未婚，无子女。其父周振国早年与前妻育有一子（周志明）一女（周梅）。后周振国与吴秀兰再婚，共同生育两女：吴芳、吴静。
周志明于2022年6月猝然去世，未留遗嘱。其名下有一套102号房屋，系2009年与甲公司签订《多层住房认购协议》取得的回迁安置房，已交付使用，但至今未办理不动产权证。
外甥女林琳主张：舅舅周志明生前多次明确表示将102号房屋无条件赠与自己，并提交微信聊天记录及三位朋友的证人证言。周志明去世后，房屋由吴芳、吴静实际占有，故诉至法院，请求判令102号房屋由其居住使用。
吴芳、吴静辩称：周志明未立遗嘱，亦未签订书面赠与合同；所谓“赠房”仅有口头或微信说法，不构成法律上的遗赠或赠与关系。吴秀兰作为周志明的继母，系其唯一第一顺序法定继承人；吴秀兰去世后，二人依法继承相关权益。
二、裁判结果
法院判决：驳回林琳的全部诉讼请求。
三、法院说理
遗赠必须以合法遗嘱形式作出
《民法典》明确规定，遗赠须通过符合法定形式的遗嘱进行。林琳提交的微信记录和证人证言，虽反映周志明有赠房意愿，但无法证明其作出了自书、代书、公证等有效遗嘱，不构成法律意义上的遗赠。
不动产赠与需书面+登记才生效
即使视为生前赠与，根据《民法典》，赠与房产应采用书面形式，且须办理产权转移登记方发生物权效力。102号房屋既无书面赠与合同，也未完成过户，赠与关系未成立。
原告未能完成举证责任
林琳作为主张权利的一方，未能提供充分证据证明存在有效遗赠或赠与，依法应承担举证不能的不利后果。
继承问题不在本案审理范围
吴芳、吴静虽主张继承权，但未在本案中正式提出分割请求。鉴于案由不同、当事人范围不一致，法院认为房屋继承问题应另行诉讼解决。
四、律师提示
本文由北京遗产律师靳双权团队整理。需要提醒的是：自然人欲将房产赠与法定继承人以外的人（如外甥、侄女、朋友等），必须通过合法有效的遗嘱或书面赠与合同明确表达意愿。仅凭口头承诺、微信聊天或他人转述，难以被法院认定为有效遗赠。尤其对于尚未取得产权证的回迁房，更需提前做好法律安排。
如您涉及遗赠效力认定、回迁房继承、亲属间房产赠与等法律问题，建议及时咨询专业律师，依法维护自身合法权益。
