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案情介绍
刘建国与王女士于1986年登记结婚，系再婚家庭。2018年6月，刘建国作为买受人与甲房地产开发公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，购得位于北京市大兴区的一号房屋（建筑面积69.39平方米，性质为商品房），总价77万余元。该房屋于2018年12月登记至刘建国名下。
2019年3月5日，刘建国与其子刘强（化名）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以41万元价格将一号房屋出售给刘强，并于次日完成产权转移登记。刘强未实际支付购房款。
2022年9月，刘建国去世。其配偶王女士认为：一号房屋系婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产；刘建国未经其同意擅自处分房产，且交易价格明显低于市场价，父子间无真实买卖意思表示，构成恶意串通损害其利益，故诉至法院，请求：
确认2019年3月5日《房屋买卖合同》无效；
判令将一号房屋恢复登记至刘建国名下。
刘强辩称：一号房屋系其借用父亲名义购买，全部购房款、契税、物业费、供暖费均由其支付，房屋交付后亦由其装修并长期居住。因当时其名下已有住房，为规避二套房税费，故暂以父亲名义代持，待条件成熟即办理过户。王女士对此知情且曾配合提供证件、共同前往不动产登记中心办理手续。双方实为借名买房关系，所谓“买卖”仅为过户形式，不构成恶意串通。
刘建国其他子女均支持刘强主张，仅王女士之女罗某表示同意原告诉请。
裁判结果
法院经审理认为，刘强提交的银行转账记录、税费缴纳凭证、物业及供暖缴费单据、装修协议等证据形成完整链条，足以证明其为一号房屋的实际出资人和实际使用人。结合亲属关系及交易背景，刘强与刘建国之间存在借名买房合意具有高度盖然性。
虽然双方签署的是《存量房屋买卖合同》，但未实际支付对价，且出卖人生前从未主张房款，说明该合同仅为实现物权回归实际权利人的履行手段，并非真实买卖关系。
王女士主张合同无效，缺乏事实与法律依据。
判决如下：
驳回王女士的全部诉讼请求。
法院说理
合同性质应依实质内容认定，而非名称
根据《合同法》及相关司法实践，法院在判断合同效力时，应探究当事人真实意思表示。近亲属间以“买卖”形式完成房屋过户，若无真实交易对价、且有充分证据证明存在借名合意，应认定为借名买房关系的履行行为，不构成虚假意思表示。
借名买房关系可成立，不当然无效
本案所涉房屋为普通商品房，非农村宅基地或政策性保障房，借名买房行为未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。实际出资人有权要求出名人协助办理过户。
原告未能证明恶意串通或损害夫妻共同财产
王女士虽主张房屋属夫妻共同财产，但未能推翻刘强系实际出资人的事实。若房屋本就非夫妻共同财产，则处分行为不构成无权处分，更无“恶意串通”可言。
配合过户行为佐证知情同意
王女士在过户时提供身份证、户口本、结婚证等关键材料，并一同前往登记机构，表明其对房屋权属安排知情且未提出异议，事后反悔有违诚实信用原则。
律师提示
“名为买卖，实为代持”在亲属间常见，但需证据支撑
借名买房风险极高，务必保留出资凭证、沟通记录、费用缴纳票据、实际占有使用证据等，形成完整证据链，否则难以对抗登记公示效力。
配偶不知情≠合同无效
若房屋确系借名购买、非夫妻共同财产，则即使配偶未签字，过户行为亦不必然无效。关键在于房屋原始权属归属，而非处分时是否征得配偶同意。
诉讼时效与诚信原则影响裁判
权利人长期未提出异议，甚至配合履行，法院可能认定其默示同意。事后以“不知情”为由主张无效，难获支持。
商品房借名风险低于宅基地房，但仍存隐患
虽然普通商品房借名未被法律明文禁止，但一旦出名人死亡、涉债务或离婚，极易引发权属争议。建议通过书面协议+公证+及时过户降低风险。
合同无效主张门槛高，需满足法定情形
《民法典》第154条规定的“恶意串通损害他人合法权益”需充分举证。仅凭亲属关系、低价交易、未付款等，不足以推定恶意。
